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2018年04月09日更新

二世帯住宅に増築するリフォームにかかる費用は?

一世帯で居住していた家屋を二世帯住宅にリフォームする場合、どのような点に気をつける必要があるのでしょうか?二世帯住宅へリフォームする際の費用についてと、二世帯住宅に関する税金、二世帯住宅の構造などについてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

二世帯住宅の構造にはどんな種類がある?

二世帯住宅へとリフォームするにあたり、最初に知っておきたいのが二世帯住宅の構造です。

二世帯住宅というと、両親と子供の夫婦2組の組み合わせが一般的ですが、どの程度同じスペースで暮らすかによって間取が変わってきます。

また、間取、名義の設定などによっては所得税やローン、相続税などが変わってくるため、リフォーム前には必ず双方の夫婦、世帯を交えて住まい方や光熱費、節税対策を含め設計について相談しておきましょう。

完全に同じ空間で生活する完全同居スタイル

完全同居スタイルとは、通常の一戸建てに2つの世帯が暮らす方式です。

キッチンやリビング、玄関などの部分も共有するため、二世帯住宅独自の設計にする必要がなく、建物の面積を最も有効活用できるでしょう。

ただ、部屋以外は基本的に共用となるため、プライバシーの問題が出ることがあります。

お互いのプライバシーをしっかりと守りたい場合には、双方の部屋などをできる限り離すなどしておいた方が良いでしょう。

部分的に空間を共有する部分同居スタイル

部分同居とは、キッチンやリビングなどの設備を双方のスペースに作り、ある程度別々に暮らせるように作られた二世帯住宅です。

何処まで共有するかは生活スタイルやお互いの関係性などによって変わりますが、一部の設備を共有できる構造にしておけば、費用を抑えられるだけでなく、一部の家事を協力してこなすこともできるでしょう。

ただ、設備を分けることになるので、共用部分次第で費用が大きく変わることがあります。

同じ家で完全に分かれた空間で暮らす完全分離スタイル

これは、テラスハウスなどのように玄関から別々の構造にする方式です。

同じ土地内、建物内に暮らしてはいますが、玄関や壁などで分断されているため、実質的には一世帯で暮らしているのと変わりません。

キッチンやリビング、トイレ、風呂なども別々に工事が必要ですので、費用は全スタイルで最もかかりますが、プライバシーをできる限り守りたいという方におすすめの方式です。

二世帯住宅にリフォームする費用

二世帯住宅へリフォームする際には、構造によって費用が変わってきます。

一般的な一戸建てをリフォームした場合、完全同居タイプが約1,000万円、部分同居タイプなら約1,200万円、完全分離タイプは約1,500万円が相場です。

3種類のスタイルの価格差は、壁の数と設備の数が大きなウエイトを占めています。

完全同居タイプの場合は設備を共有するため、間取り変更込みのフルリフォームとほぼ同水準なのですが、ある程度設備を分ける部分同居の場合は水回り工事などの費用が追加されるため、約200万円割高となるのです。

完全分離でリフォームする場合は、部屋や設備、双方の居住スペースを分割するための間取り変更など、比較的大がかりな工事が追加となりますので、費用の相場も約500万円増加します。

どの二世帯住宅がおすすめ?

二世帯住宅にリフォームするメリットは、親子で同居することでコミュニケーションがとりやすいこと、何かあったときにすぐに頼れることです。

完全同居タイプなら日常生活の中で自然にコミュニケーションが取れますし、部分同居の場合は設備を利用する順序を気にせずにすむのがメリットとなります。

完全別居の場合は、居住スペースが完全に分かれているため、生活スタイルが違っていても生活音が気になりにくいのがメリットです。

ただ、入り口が別となっているため、コミュニケーションを取りたい場合や、家事を協力して行いたい場合などには出入りに少し手間がかかります。

二世帯住宅は設計によって費用だけでなく、コミュニケーションの取りやすさや協力のしやすさが変わるため、日常生活の中でどれだけ協力して生活するかによって決めると良いでしょう。

二世帯住宅の登記と確定申告について

二世帯住宅では、構造によって登記方法が変化するため、税金の支払い方法やローンの組み方が変わってきます。

完全同居の場合は、共有登記と単独登記のどちらかとなり、これは部分同居の場合も同様です。

完全分離では、この2つの登記方法以外に区分登記も行えるようになり、税制面などで有利となる場合もあります。

単独登記では家の扱いはどうなる?

単独登記は、家や土地の所有者を一人にまとめる登記方法です。

持ち主が一人になるため、税金やローンの支払いは登記人が担当することになります。

このような場合、ローン減税などのメリットが得られないため、単独登記はデメリットが大きいように思えますが、実家をリフォームして二世帯住宅にする場合、子の名義に変更することで相続税を大幅に削減することができるのです。

共有登記ではどのような扱いになる?

共有登記の場合は、親と子の双方が所有者として登記されるため、施工後の税金やローンの支払いはそれぞれの所有者が行うことになりますが、支払い比率は建物の持ち分で決められます。

例えば、建物の持ち分が親世帯が30%、子世帯が70%の場合、確定申告やローンについても同様に親が30%、子が70%となるのです。

注意点として、建物の持ち分が上記のようになっているにもかかわらず、資金の割合が親世帯80%となっているような場合は、建物の持ち分との差である50%分が贈与として扱われるため、贈与税を支払わなければいけません。

区分登記で税金負担を減らす

区分登記は他の登記方法と違い、二世帯住宅の居住者をそれぞれ一世帯として扱う登記方法です。

完全に別の家として取り扱われるため、税金やローンの支払いも完全に別となり、確定申告の際には所得税のローン控除を個別に受けることができます。

ただ、共同でローンを組む場合と違い、個別での契約となるため、手数料が別々にかかる点には注意が必要です。

二世帯住宅にリフォームする場合に利用できる補助金制度

二世帯住宅へリフォームする場合、補助金を利用することはできるのでしょうか?

国や県では、住宅リフォーム向けにさまざまな補助金制度を行っていますが、二世帯住宅へのリフォームを目的として作られた補助金制度はありません。

ですが、省エネ住宅の場合や、孫も含めて三世帯で居住する場合に利用できる補助金がありますので、リフォームの際にはこのような補助金を利用すると良いでしょう。

二世帯住宅での扶養家族について

二世帯住宅で暮らす場合、両親を扶養家族にすることで所得税の控除が受けられるようになります。

ただ、扶養となる条件については、「生計をひとつにしていること」が条件となるため、両親の生活費は子の世帯が負担しなければいけません。

扶養の場合は同居が必要と思われがちなのですが、実際は生計を子の世帯がまかなっている状態ならば同じ土地に同居していない場合でも扶養家族となります。

二世帯住宅なら、完全別居スタイルの家にお住まいでも、食事を一緒にとっていたり、生活費を渡していたりするなら扶養家族になるのです。

相続税の取り扱いについて

実家をリフォームして二世帯住宅にした場合など、名義を完全に子の世帯にしてしまうと、相続税の支払いが必要となります。

このため、実家をリフォームする場合は両親の名義のままで登記することもあるでしょう。

この時、名義人だった父親が亡くなった場合の相続税はどうなるのでしょうか?

もし母親が存命で、結婚期間が20年を超える夫婦の場合は、配偶者控除が受けられるため、1億6,000万円までは配偶者に対しては相続税がかかりません。

ですが、配偶者控除が無くても相続税には基礎控除がありますので、配偶者控除を使う場合はよほど相続額が大きい場合に限られるでしょう。

基礎控除額は3,000万円+600万円×相続人の数になります。

もしこれを超えてしまうような場合は、配偶者控除について税理士などに問い合わせてみると良いでしょう。

小規模宅地の特例など他にも考慮される税金のシステムなどありますので名義や登記など総合的に相談されるとよいでしょう。

リフォームする際のポイント

もしリフォームを実際に行うとなった際には、ぜひお近くのリフォーム会社に一度ご相談することをおすすめします。

リフォーム会社に相談する時に一番気になるのは「いくらかかるのか」という金額の部分かと思います。

正確なリフォーム金額を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

その際に、損をしないリフォームを実現するために重要なことが一点あります。

それは、リフォーム会社1社のみに現地調査と見積もりをお願いするのではなく、複数社に依頼して、必ず「比較検討」をする!ということです。

複数の会社に依頼する時のポイントは「同じ条件」で依頼することです。バラバラの条件で依頼をすると、正しい比較ができません。

このポイントをきちんと押さえ、複数の会社の提案を受けることでご希望のリフォームの適正価格が見えてきます。

「色んな会社に何度も同じことを伝えるのがめんどくさい…。」という方はカンタンに複数社を比較検討できるサービスもございますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!