二世帯住宅の二階をリフォームする費用は？おすすめの間取りや補助金も解説！

二階部分をリフォームして二世帯住宅に

実家などの戸建住宅をリフォームして二世帯住宅にする場合、建物の左右で分割する方法と、一階部分と二階部分で分割する方法があります。

建物全体を縦に区切って二世帯住宅にする方式では、それぞれの居住スペースに一階と二階ができるため、両親が階段を利用することになり、足が悪くなった場合に二階部分が使いにくくなるのが難点です。

上下で分割する方式の場合は、両親が一階に居住すれば、階段の上り下りが必要なくなるため、足が不自由になったとしても暮らしやすくなります。

ですが、子の世帯が二階に上がる必要があるため、生活スタイルによっては昇降音や床から伝わる生活音がストレスになることもあるでしょう。

生活スタイルの違いによるストレスを軽減する方法とは

二世帯住宅では、どこまで生活空間を共有するかにも注意しなければいけません。

分割方法には、完全に設備を共用して寝室などのプライベートな部屋だけを分ける完全同居タイプ、風呂やキッチン、トイレなどの二世帯が同時に使用しにくい設備を分ける部分同居タイプ、全て別にする完全分離タイプがあります。

同居によるストレスを軽減したいという場合は、部分同居タイプや完全同居タイプを選ぶと良いでしょう。

玄関を分けることで生活リズムの影響を抑えられる

親世帯が働いていない場合、働いている子の家族が夜間や早朝に出勤、帰宅する音が響き、気になることもあります。

このような場合には、完全分離タイプの構造にしておき、玄関や風呂などの設備、部屋を分けることで生活スタイルの違いによるストレスを抑えることができるでしょう。

一階部分と二階部分で間取りを完全分離する場合は、外階段を設置することでより生活音を抑えられ、ストレスを軽減することができます。

床についても防音性能の高いものにしておけば、より安心して暮らすことができるでしょう。

二世帯住宅の間取りと各間取りのメリット・デメリット

一般に「二世帯住宅」とは親世帯と子世帯(夫婦とその子供)が同居する住宅のことです。

親世帯と子世帯の異なる世代が同居することで、家族を見守るという安心感が生まれます。親世代は働く子供世代のために孫の育児を手助けすることが可能となります。

また、親御さんの体調が悪くなった時には、子供たちが看病することも出来ます。二世帯住宅はこのようにお互いに協力し合って寄り添うという生活を実現してくれます。

しかしその反面、親世帯と子世帯では生活のリズムが違う場合が多いため、プライバシーを守ることが難しいというケースが多いのも事実です。

間取りを決める際には、十分に話し合ってお互いが納得できる形を決めるということが大切になってきます。

二世帯住宅の間取りは大きく分けて3種類あります。どのような形があるのかということと、簡単なメリットとデメリットを見てみましょう。

同居型（完全共有）

寝室などのプライベートルームは個別に設けて、それ以外の住居スペースや設備はすべて共有にするという間取りです。

大家族本来の団らんの時を過ごすことが出来るという反面、世帯間での時間帯のずれが大きい場合や、嫁姑間の家事の分担や関係性などが問題になることもあります。

共有型（部分共有）

玄関や浴室、台所などの一部分の設備だけを共有して使用し、その他の生活スペースは親世帯と子世帯を別々にした間取りです。

例えば、リビングやキッチン・浴室などの水回りを共有にして、寝室を１階と２階に分けるというような間取りが可能です。また、平屋ならば中央に共有部分のキッチンや浴室などを配して、左右に寝室などを振り分けるなどの間取りを考えることも出来ます。

適度に距離を保って生活したいというような場合には適していますが、特に1階と2階で分ける場合はお風呂の水音や、室内の足音などに配慮した仕様を考えるようにすると良いでしょう。

完全分離型

完全分離型というのはその名の通り、玄関・浴室・キッチンだけではなくすべての居室が別になっている間取りです。

マンションの隣同士のようなイメージで暮らすことができるので、お互いのプライバシーは守ることが出来ますが、逆に意識してコミュニケーションを持たないとお互いの暮らしぶりが分からないというデメリットもあります。

また、新築・リフォームいずれの場合も約2軒分の工事費用がかかるため、全体のコストは高くなります。

間取りタイプ別にみるリフォーム費用

既にある住宅を二世帯住宅にリフォームするための費用は、改修工事の規模によって大きく変わります。特に建物の構造自体を変える大がかりな改修になると、費用もかなり高額になる可能性があります。

同居型の二世帯住宅にするために、従来の住宅を簡易的にリフォームするという場合の相場価格は約30万円～150万円です。

完全分離タイプになると一軒の住居にキッチンや浴室などの設備機器が二世帯分必要になるため、約1000万円以上の費用が必要になることも少なくありません。

同居型と共有型の実例と、完全分離型の費用について説明します。

同居型の場合

例1

2階にトイレを造設した例です。この場合は配水管工事が必要となり、時には補強工事が必要になる場合もあります。

・トイレ機器代金：約15万円
・給排水設備と設置工事費用：約40万円
合計：約55万円
※トイレの内装工事や電気工事は含まれていません。

部分共有の場合

例1

靴入れなどの収納スペースを作るために玄関を広げ、プライバシーを確保するために階段下にドアを設置しました。

・玄関用ドアと木材：約30万円
・玄関拡張と床張り工事、階段下のドア取り付け工事：約70万円
合計：約100万円

例2

キッチンを共有するためにI型からU型の対面式に変更。配管工事と天井・床などキッチンの全面改装をしました。

・システムキッチン・照明器具：約200万円
・水回りと排気工事、天井・床のフローリング工事：約200万円
合計：約400万円

完全分離型の場合

分離型の場合は親か子のどちらかの土地を利用して新たに建て替えをしたり、既存住宅の躯体を生かして全面改修リフォームしたりするケースが多くなります。

すべての設備機器が2つずつ必要なので、コスト面でも一般のリフォームに比べると高くなる傾向があります。通常のリフォームの約1.5倍から1.8倍の費用が必要だと言われています。

坪単価に換算すると、1坪約60万円～約90万円が相場価格です。しかし、設備機器や内装のグレードによっても価格は変動するので、予算に合わせたリフォームを計画するようにしましょう。

例1

延べ床面積50坪の分離型二世帯住居を新築した場合、坪単価70万円と想定すると、建築費用は3500万円となります。

ただし、既存住宅の解体費用や廃棄処分費用は別途必要になるので注意が必要です。

二世帯住宅リフォームで利用できる補助金について

「三世代同居」でのリフォームを検討しているという場合には、劣化対策や耐震性・省エネ性などを向上させる改修工事をすることで補助金制度を利用することが出来ます。

※三世代同居とは、どちらかの親世帯とその子供世帯および孫のことを指します。つまり、二世帯住宅に暮らす家族と同じ家族形態のことです。

リフォームに関する補助金制度の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」並び「地域型住宅グリーン化事業」「すまい給付金」について説明します。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

この制度は質の高い住宅と子育てしやすい環境整備のために、既存住宅の性能向上のためのリフォーム工事および三世代同居改修工事を対象に、国が事業の一部を補助するというものです。（管轄省庁は国土交通省）

補助金を得るためには、長期優良住宅化リフォーム推進事業の制度に登録しているリフォーム会社に工事を依頼する必要があります。

書類作成や補助金の申請もリフォーム会社が行います。リフォーム会社を選ぶときは事業者登録してある会社かどうか調べておくと良いでしょう。

補助金は、最終的には施主に還元されますが、それまでの過程はすべてリフォーム会社などに委ねることになります。

対象となる住宅

既存の戸建住宅・共同住宅がリフォームを行う場合が対象となります。ただし、事務所や店舗は対象外です。

対象工事

国土交通省住宅局住宅生産課資料によると

「劣化対策や耐震性、省エネ対策など住宅の性能を一定の基準まで向上させる工事が対象となります。また、これらの性能向上工事と一体的に行われる他の工事も、一定の範囲で対象となります。

なお、劣化対策と耐震性とその他1項目はリフォーム工事後に評価基準を満たしていることが要件となります。」とあります。

つまり、劣化対策、耐震性、省エネ性、維持管理という項目に評価基準が設けられていて、その基準を上回ることが必要です。

「劣化対策と耐震性は必須項目」なので、どちらも評価基準を超えていなくてはなりません。さらに選択項目の「省エネ性と維持管理のどちらか1項目」も基準を満たす必要があります。

ただし、若者（2017年4月1日時点で満40歳以下）が中古住宅を購入し、それに伴うリフォームを行う場合は必須項目のみでも補助金が受けられます。

また、将来同居することを予定しているという場合の工事でも、補助金の対象となります。

2017年度補助額

・評価基準型：劣化対策・耐震性・その他の性能項目で評価基準に適合：1戸当たり100万円（150万円）

・認定長期優良住宅型：評価基準を満たし長期優良住宅の認定を受けるもの：1戸当たり200万円（250万円）

・高度省エネルギー型：上記認定を受けた上で一次エネルギー消費量が省エネ基準比20％削減されるもの：1戸当たり250万円（300万円）

※( )内の金額は三世代同居対応改修工事を実施する場合の補助額です。

これらの工事に加えて三世代同居対応改修工事としてキッチン・浴室・トイレ・玄関の増設にかかる工事をした場合は50万円の補助金が追加されます。

申請者と事業の流れについて

申し込み申請者は一般的にはリフォーム工事の施工業者ですが、買取再販事業者の場合もあります。

申し込み者は提案等を応募（事前採択タイプ）するか、事業者登録をします。審査・登録を経て、交付申請します。交付決定後にリフォーム工事を実施し、最後に実績報告をします。

※交付申請では申請額の算出方法の確認・住宅性能基準適合の確認・インスペクション（専門家による住まいの健康診断）の結果確認等を行います。

適合確認書通りに施工されていることが確認出来た後に、補助金の交付となります。

2017年度地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業は2015年から実施されている事業です。

地域における木造住宅の生産体制強化および環境負荷低減のために、中小住宅生産者が木材や建材流通などの関連事業者と連携して共にグループを作ります。

省エネルギー性・耐久性に優れた木造住宅、また、三世代同居住宅の支援を目的として、グループで公募し、国土交通省で採択されたグループ内の中小住宅生産者が住居を建てる場合に補助される制度です。

中小工務店で長期優良住宅や低炭素住宅を建築したいという場合には、チェックしておきたい制度です。ただし、補助金申請等の手続きはすべて中小工務店などの住宅生産者が行います。

木造住宅の要件

・モデルハウス以外の木造住宅。
・採択されたグループ内の中小住宅生産者が供給する新築住宅。ただし、高度省エネ型のゼロ・エネルギー住宅の場合は新築および改修も可。
・主要構造部にはグループが定める地域木材を使用。

着工時期

原則として、グループに対する採択通知の発出日以降に契約・着工し、2017年度中（2018年3月30日まで）に交付申請するものとします。

補助の概要

この補助金を受ける条件の1つとして「子育てを家族で支援できる複数世帯が、同居しやすい環境づくり」という内容が挙げられています。独立した2戸の住居は対象外となるため、完全分離型の場合は注意が必要です。

地域型グリーン化事業では住宅に対する補助と建築物の補助があります。最初に住宅への補助について説明します。

主な対象工事は「長寿命型」と「高度省エネ型」に分けられます。さらに高度省エネ型には「認定低炭素住宅」「性能向上計画認定住宅」「ゼロ・エネルギー住宅」があります。

前出の木造住宅の要件で説明した通り、ゼロ・エネルギー住宅以外は新築の場合に限られます。

4つの住宅タイプの主な補助要件と補助金額

・長寿命型：認定長期優良住宅：補助対象経費の1割以内、上限1戸当たり100万円

・高度省エネ型：認定低炭素住宅：補助対象経費の1割以内、上限1戸当たり100万円

・高度省エネ型：性能向上計画認定住宅：補助対象経費の1割以内、上限1戸当たり100万円

・高度省エネ型：ゼロ・エネルギー住宅（住宅の一次エネルギー消費量が概ねゼロ）：上限1戸当たり165万円

※補助対象経費の2分の1以内。（新築の場合は建設工事費の1割以内）また、事業者の過去の補助金活用実績によっては上限金額が150万円になることもあります。

4つの住宅タイプに共通で加算できる補助金

・地域材を過半利用した場合は上限20万円まで加算できます。
・三世代同居対応要件適合の場合は上限30万円まで加算できます。

いずれの場合も加算後の補助金の額が補助対象経費の1割以内の額でなくてはなりません。

建築物の補助

・優良建築物型：認定低炭素建築物等一定の良質な建築物：1平方メートル当たり1万円、1000万円が上限

地域型グリーン化事業の補助金を利用する場合は、この事業に参加・登録しているグループおよび工務店を探して相談してみることをお勧めします。

すまい給付金

すまい給付金は新築または中古住宅を購入する際に、消費税引き上げによる負担を軽減するための現金給付制度で、平成31年6月までの実施予定です。

給付対象となる人

・不動産登記上の持ち分を有している人
・取得した居住に住んでいることを確認できる人
・収入が一定以下の人(消費税8％時は年収510万円以下、消費税10％時は755万円以下が目安)
・住宅ローンを利用しない場合は年齢が50歳以上の人

給付金対象となる住宅要件

床面積が50平方メートル以上であることや、第三者機関の検査を受けて一定の品質が確認できる住宅であることなどが挙げられます。

他にもローンの有無や、新築か中古住宅なのかによっても給付要件が異なってきます。また、本人受領と代理受領を選択することも出来ます。

申請と給付金額

申請の期限は原則として住宅の引渡しから1年以内です。

給付金額は収入や住宅の持分割合、また所費税率などによっても異なりますが、消費税8％では最大30万円、10％では最大50万円の給付を受けることが出来ます。

二世帯住宅リフォームで控除される住宅ローン減税について

平成28年4月1日から平成31年6月30日までに住宅ローンを借入れて、個人所有の住居を一定の三世代同居改修工事した場合に、所得税から控除を受けられる制度があります。

この制度は住宅ローン控除の「三世代同居改修工事等の特例」と呼びます。

一定の三世代同居改修工事

一定の三世代同居改修工事とは、トイレ・キッチン・浴室・玄関の4つの場所のいずれかを増築工事することですが、2つ以上の場所を複数個にしなくてはなりません。

例えば、工事後にトイレとキッチンが2カ所(2つの場所が複数個)、浴室と玄関は1カ所ずつになったというような場合に適応となります。

住宅ローン控除の適用額

三世代同居改修工事のために借り入れた住宅ローン（上限1000万円まで）の年末残高の区分に応じて、定められた割合相当額の合計が控除されます。

※年末残高の区分とは、一定の三世代同居改修工事費用（上限250万円）に相当する住宅ローンの年末残高の2％、もしくは三世代同居改修工事以外の住宅ローンの1％相当額。

控除期間は5年間、1年間の最大控除額は12万5000円です。

二世帯住宅の名義について

二世帯住宅では、2つの家族が同居するため、住居の名義についても注意が必要です。

二世帯住宅の名義は、一人が名義人となる単独登記、親子で名義人となる共有登記、そして世帯ごとに別名義とする区分登記とがあります。

単独登記は、部分同居または完全同居タイプの場合にできる登記方法で、名義人がローンから税金の支払いまで担当する方式です。

共有登記も単独登記と同じく部分同居または完全同居の場合に選べる登記方法で、こちらはローンや税金の支払いは家の持ち分で分けられます。

区分登記は、完全分離の場合に選べる方式で、それぞれの居住スペースを一戸の家として扱う方式です。

ローンや税金も別扱いとなるため、両親親と子の世帯に十分な収入がある場合に選ぶと良いでしょう。

二世帯住宅の相続税と贈与税

二世帯住宅にリフォームした場合、相続税や贈与税の扱いはどうなるのでしょうか？

まず、実家などの親世帯が名義人となっている戸建住宅をリフォームした場合ですが、そのまま親が名義人となっている場合、贈与税などはかかりません。

ですが、共有登記や区分登記にした場合は、子世帯の所有している部分は贈与と見なされるため、ローンの支払い金額によっては贈与税がかかります。

相続については、親名義で単独登記の場合は通常の不動産と同様の手続きとなり、区分登記や共有登記の場合は親名義の部分のみが対象です。

二世帯住宅に関わる税金対策と贈与税について

住宅を相続した場合には相続税がかかります。また、住宅購入の際に資金を親から出してもらったという場合には贈与税がかかります。

しかし、二世帯住宅で同居することによって、通常よりも有利になる場合があります。どのような制度が適応になるのか、相続税と贈与税について見てみましょう。

相続税の税金対策

家を相続した人が、亡くなった人（被相続人）の所有していた住宅に同居していた親族の場合、相続税の特例として土地の評価額を8割減額するという制度があります。

仮に1000万円の評価額ならば200万円になるということです。この制度のことを「小規模宅地等の特例」と呼びます。

この制度が適応されるためには、同居していたという事実と、10カ月間はそこに住み続けるということが必要です。

また、この特例が利用できる土地は330平方メートル（100坪）までです。100坪を超える分に関しては通常の評価額になります。

贈与税の特例などについて

贈与税とは個人財産を無償で個人に贈与した場合に、贈与された方にかかる税金のことです。しかし、毎年1月1日から12月31日までの1年間に贈与する金額が110万円以下ならば贈与税はかかりません。

110万円以上の場合は、110万円を引いた金額に対して通常の贈与税がかかります。

贈与税非課税の特例

親から子・孫に対して住宅資金として財産を贈与するという場合には、一定金額（贈与された年の合計金額2000万円以下）まで贈与税がかからないという非課税の特例があります。

・平成29年10月から平成30年9月まで：上質な住居用家屋は1000万円まで、それ以外は500万円まで
・平成30年10月から平成31年6月まで：上質な住居用家屋は800万円まで、それ以外は300万円まで

※上質な住居用家屋とは省エネ性・耐震性・バリアフリーなど、国の定めた条件を満たす家のことです。

相続や贈与などの税金に関しては様々なケースがあるので、ハウスメーカーや工務店などの相談窓口や税理士などの専門家に相談して、家族間でのトラブルが起きないようにすることが大切です。

人それぞれ違う？二世帯住宅『理想の間取り』

完全同居プランや部分共有プラン、あるいは完全分離プランのどのパターンが一番理想的なのか、費用の面も併せて十分に検討する必要がありますが、必ずしも家族内で意見が一致するとは限りません。

「完全同居プラン」は、寝室以外の空間を二世帯で共用するタイプです。狭い床面積の家でも、共用する部分が多ければスペースを省くことができるため、余裕のある空間を作り上げることができます。

たとえば、玄関やキッチン、浴室、リビング、トイレなどを共用にし、その分をキッチンやリビングに振り向ければ、大家族で和気あいあいと過ごせる広い空間を確保することができます。

また、共用する空間が多いことで家事や育児などの協力や役割分担もしやすくなり、大家族ならではの安心感が生まれやすいメリットがあります。

ただし、食事の内容や生活時間帯などのライフスタイル、来客頻度などで二世帯の違いが大きい場合は、互いのストレスも生じやすくなります。

これをある程度解消できるプランとして、「部分共有プラン」があります。各世帯専用のキッチンや浴室、リビングなど、必要な部分だけを増設すれば、ライフスタイルなどの違いを尊重しあいながら二世帯が程よい距離感で生活することができます。

一方、アパートやマンションの隣室で暮らすような分離の仕方が、完全分離プランです。二世帯それぞれがリビングや寝室、キッチンやトイレ、浴室などを設けて、専用に使うスタイルです。

二世帯のライフスタイルや来客の違いなどに気兼ねすることなく、プライバシーを守りながら、近くにいるという安心感を持って暮らすことができます。

計画段階では賑やかに感じられた大家族での生活も、子どもや孫の成長とともにライフスタイル等が変化し、理想とは異なるケースも考えられます。

このため、二世帯住宅の間取りを決める際には、各世帯のライフスタイルを良く考え、家族内で話し合うだけではなく、ハウスメーカー等の担当者に相談に乗ってもらうことも場合によっては必要でしょう。