1. ハピすむトップ
  2.  > 
  3. ローン・保険・助成金
  4.  > 
  5. 住宅ローン控除(減税)でお得にリフォームする方法とは?

キーワードから探す


2017年10月06日更新

住宅ローン控除(減税)でお得にリフォームする方法とは?

住宅ローン控除は新築だけではなく、増改築などのリフォームでローンを組んだ場合にも適用される制度です。住宅ローン減税を利用して税金の払い過ぎを避けるためには、どうしたらよいのでしょうか。住宅ローン控除の対象となる条件や申請方法などを詳しく解説します。

住宅ローン控除(減税)・住宅借入金等特別控除とは

住宅ローン控除とは、住宅取得のために住宅ローンを借り入れた場合に、住宅取得者の金利負担を軽減するための資金援助を目的として、所得税や住民税が控除される制度です。

住宅ローン控除は、新築の住宅取得だけではなく、持ち家・持ちマンションのリフォームや、中古住宅を購入する際のリフォームでも控除の対象になります。

住宅ローン控除と住宅ローン減税の違いとは?

「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」どちらも耳にしたことがあると思いますが、違いは何なのでしょうか?

実は住宅ローン控除・住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」と呼ばれるものです。住宅借入金等特別控除という名称は言いにくいために、住宅ローン控除とか、住宅ローン減税と呼ばれています。

住宅ローン控除も住宅ローン減税もほとんど同義語と考えて良いのですが、一般には「住宅ローン控除」は所得税から控除される金額のことを指します。

一方「住宅ローン減税」の方は、住宅借入金等特別控除の制度全体を指して使うことが多いようです。

住宅ローン控除(減税)の対象となるリフォームとは

住宅ローン減税制度では、居住する本人が自ら家屋のリフォームをする場合にのみ、減税の対象となります。

住宅ローン控除の適用条件と、対象リフォームにはどういう要件が必要なのかということを、みてみましょう。

住宅ローン減税の対象となる適用条件

増改築・修繕・模様替え

増築、改築、建築基準法で規定された大規模な修繕や大規模な模様替え工事。マンション等では、区分所有する床・階段・壁など半分以上で行う修繕および模様替えの工事。

家屋の修繕・模様替え

家屋の中における居室・調理室(台所)・浴室・トイレ・洗面所・納戸・玄関・廊下など、一つの部屋の床もしくは壁の全部を修繕、模様替えする工事。

耐震基準適合のための修繕・模様替え

現行の建築基準法施行令の構造強度の規定もしくは、地震に対する安全性基準に適合するための修繕、模様替え工事。

バリアフリー工事

一定のバリアフリーに対応した改修工事。

省エネ工事

一定の省エネに対応した改修工事。

持ち家をリフォームする場合の適用条件

自己所有

自己所有であり、自身が居住を目的としている家屋の増改築やリフォームであること。

居住期間

増改築などのリフォームの日から6カ月以内に居住し、減税適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

所得金額の制限

住宅ローン減税を受ける年の所得の合計額が、3000万円以下であること。

リフォーム後の床面積

増改築・リフォーム後の住宅床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上が自分自身の居住用であること。

工事費用

リフォーム工事費用が100万円を超えており、その2分の1以上が居住用部分の工事費用であること。

ローンの返済期間

10年以上のローンであること。但し、勤務先等の借り入れで利息1%未満ものや、親族・知人からの借入れは本制度では対象外です。

課税特例など

自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)の譲渡による、長期譲渡所得の課税特例などを受けていないこと。

中古住宅を購入してリフォームする場合の適用条件

近年、中古住宅を購入して、家族構成に合わせたリフォームやリノベーションをするというケースも増えています。

このような場合も住宅ローンを借り入れて、一定の条件を満たしていれば、ローン控除を受けることが出来ます。

今まで述べた適用条件の他に、次のいずれかの条件を満たすことが必要です。

築年数

築後年数20年以内の木造住宅。マンションなど、耐火建築物は築後25年以内であること。

耐震基準

耐震基準適合証明書、住宅性能評価証明書など、一定の耐震基準を満たしていることを証明されていること。

保険

既存住宅売買瑕疵保険(中古住宅の検査と保証がセットされた保険)に加入していること。

住宅ローン控除を受けるための住宅ローンについて

住宅ローン控除の減税期間は「最長10年間」です。

また、住宅ローンの控除率は、一律で1%で、年末時点(12月末日)での住宅ローン借入額の残高1%分の金額が、所得税と住民税から還付されます。

住宅ローン控除を受けることが出来る住宅ローンとは

住宅ローン控除の対象となる住宅ローンは、銀行で借りる住宅ローンや、フラット35の住宅ローンなど、一般金融機関の住宅ローンならば、控除の対象となります。

但し、減税のための適用条件を満たしている必要があります。

※フラット35とは、住宅支援機構と、その前身となる住宅金融公庫の証券化支援事業を基に、民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。

住宅ローン控除を受けるための申請方法

新築住宅購入、中古住宅購入、自己所有の住宅の増改築およびリフォームで、住宅ローン控除の適用条件を満たしており、10年以上の住宅ローンを借入れていれば住宅ローン控除を受けることが出来ます。

ここでは、控除を受けるための申請方法について説明します。

初年度の確定申告

住宅ローン控除を受けるためには、初年度は会社員であっても個人経営者であっても、確定申告をすることが必要です。

住宅ローン控除を受けるための申請方法

最初に「確定申告書A」と「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を入手します。直接税務署に行ってもらってくるか、国税局のホームページからダウンロードして取得してください。

その他、申告書に添付する必要書類は自分で用意します。一般的な必要書類と取得先は次の通りです。

※必要書類と取得先
・住民票の写し:市町村
・年末残高証明書:金融機関
・家屋の請負契約者または売買契約書:本人
・登記事項証明書(土地と建物):法務局
・源泉徴収票:勤務先

※中古住宅の場合
・耐震基準適合証明書または住宅性能評価証明書の写し:契約した住宅会社など

確定申告の申告期間は、毎年2月16日から3月15日です。上記の必要書類に記入の上、税務署に直接持って行って提出するか、郵送で提出します。

記入方法等で分からないことがある場合は、直接税務署に行って相談すると、申請方法などを教えてくれます。しかし、締め切り近くになると混雑するので、早めの提出をおすすめします。

申告の期限は5年間です。仮に確定申告を忘れてしまったとしても、5年以内であれば遡って申告することが出来ます。

2年目以降の確定申告

年末調整がない会社社員、自営業、個人事業主は、2年目以降も毎年確定申告をしなくてはなりません。

しかし、一般の会社員は、2年目以降の確定申告をする必要はなく「年末調整」で清算してくれます。

※年末調整とは、給与所得の支払者が、年末に1年間の給与総額から所得税額を算出して、源泉徴収した所得税額との過不足を清算することです。

※ここでいう源泉徴収とは、給与所得報酬の支払いの際に、支払者が所定の所得税を天引き徴収して、国に納付する制度のことを指します。

会社員の2年目以降の必要書類は、
・給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
・年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
・住宅借入金の年末残高証明書
です。

給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書と、年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書は、初年度の確定申告の際に「控除証明書の要否」の欄の「要」に○をすることで、税務署から送られてきます。

また、住宅借入金の年末残高証明書は金融機関から送られてきますので、これらの書類を年末調整のための書類に添付して、会社に提出します。

住宅ローン控除でどれくらい減税になるの?

住宅ローン控除が確定すると、減税期間10年の間、年末ローン残高の1%が所得税から控除されるのですが、実際には同じローン借入額であっても、条件によって還付される金額が違います。

控除額の上限は各年最大40万円、10年間では最大400万円の還付をしてもらえるのですが、最大控除額の還付は、10年間のローン残高が4000万円を超えてなくてはなりません。

当然、ローン借入金も4000万円以上ということになります。

さらに年間の所得税と住民税が40万円を超えていることが必要です。

すべての人が、ローン借入金4000万以上ということはありません。様々なケースが考えられます。

控除額が変わるその他の要因もみてみましょう。

ローンの借入額や納税額などで変わる控除額

住宅性能について

一般住宅では、一年の最大控除額は40万円ということを説明しましたが、耐震性、耐久性、省エネなどの一定の要件を満たした「認定長期有料住宅」や、省エネルギー性が高い「認定低炭素住宅」では控除額が異なります。

1年の最大控除額は50万円で、10年間では最大500万円の控除を受けることが出来ます。但し、年末のローン残高が5000万円以上である必要があります。

住宅ローンの年末残高について

住宅ローンの借入額が4000万円未満の場合はどうでしょうか?

借入金が3000万円以上で年末残高が3000万円以上だった場合の最大控除額は、残高の1%が控除額なので、1年間の控除額は30万円です。同様に2000万円ならば20万円が控除の上限となります。

このように借入金額によっても、控除額は変わっていきます。

所得税額と住民税額

住宅ローン控除は所得税から控除されますが、収めた所得税以上の金額は戻ってきません。しかし、所得税で控除しきれない分は、住民税から一部控除されます。

例えば、控除額が20万円で所得税が10万円の場合、所得税から戻る金額は10万円です。残りの控除額10万円は住民税が10万円を超えているのならば住民税から控除されます。

但し、住民税から控除される場合、所得税の課税総所得金額の7%、もしくは13万6500円のうち少ない方が限度額とされています。

※所得税の課税総所得とは、所得から基礎控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などの各種所得控除額を指し引いて計算したものです。

住宅ローン控除のシュミレーション

実際にどれくらいの金額が控除されるのか概算でみてみましょう。

住宅ローン控除のシュミレーション

シュミレーション例1

・借入金額3000万円
・固定金利1.36%(元利均等払い)
・返済期間35年
・平成29年10月入居
※平成29年度は消費税8%ですが、平成31年10月以降、消費税率は10%になる予定です。

入居時期もシュミレーションするときには必要な項目となります。

なぜならば、平成31年10月以降は現在の消費税よりも2%引き上げられることになるので、建物代金、リフォーム費用、仲介手数料、登記費用、融資手数料などへの影響が予想されるためです。

以上の条件で減税期間10年間のシュミレーションをすると、初年度の年末ローン残金は2977万6374円です。この金額の1%は29万7763円が住宅ローン控除対象額となります。

しかし、この金額が控除されるというわけではないので注意しましょう。

実際に控除される金額

仮に税込み年収500万円、所得税12万円、住民税22万円と想定して、計算していきましょう。

ローン控除対象額から所得税を引きます。
29万7763円から12万円を引くと、17万7886円となります。所得税を引いてもまだ控除額が余ってしまいます。

その場合は、住民税から控除することが出来ます。

但し、所得税の課税総所得金額の7%、もしくは13万6500円のどちらか少ない方の金額が控除されるということになっているので、仮にここでは住民税控除の限度額13万6500円を引いて計算してみます。

17万7886円から13万6500円を引くと4万1386円となり、約4万円は控除されないということになります。

シュミレーション例2

ローン控除額を全て使い切るような金額で、ローン設定できると、控除額を余らせないで、お得に減税することが出来ます。

例えば、年収450万円の人が、2400万円借り入れたとして、所得税12万円、住民税が13万円だとすると、どうでしょうか?(その他の条件はシュミレーション例1と同様とします)

この場合は減税期間10年のうち、初年度のローン残高は2383万932円となり、控除額の上限はローン残高の1%、23万8309円となります。

23万8309円から所得税12万円を引くと11万8309円です。

住民税から控除できる額13万6500円より下回っているので、ローン控除額の限度額全額を使いきることが出来るということになります。

特定増改築(省エネ改修工事)の住宅ローン控除について

平成31年6月30日までに、一定の省エネ改修工事(断熱改修工事等または特定断熱改修工事等)を含む自宅の増改築を行った場合、居住者は特定増改築として控除を受けることが出来ます。

一般の住宅ローン控除と特定増改築のための住宅ローン控除のどちらかを選択することが出来ます。特定増改築の控除を受けるには、いくつかの必要要件があります。

増改築控除のためのローン要件

家屋の増改築または家屋の増改築費用と合わせて敷地取得のための資金を金融機関から借り入れていること。また、返済期間が5年以上の住宅ローンを50万円以上借入れていることが必要です。

省エネ工事に関する必要要件をみてみましょう。

断熱改修工事等

居室すべての窓の改修、またはその工事と共に行う床・天井・壁の断熱工事などで、改修部分の省エネ性能が平成25年基準以上となること。

また、改修した後の住宅全体の省エネ性能が、改修前より一段階以上がると認められる工事内容であることが必要です。

特定断熱改修工事等

断熱改修工事等のうち、改修した後の住宅全体の省エネ性能が平成25年基準相当となる工事だと認められること。

また、断熱改修工事と共に行う、一定の修繕工事と模様替えの工事が控除の対象となります。

その他の必要要件

床面積が50平方メートル以上で、床面積の50%以上が居住用であること。工事費用の2分の1以上が居住用で、取得後6カ月以内に入居し、引き続き居住していること。

また、その年に取得した合計額が3000万円以下であること。(但し、給与の場合は3360万円以下)

これらの要件を満たす必要があります。

控除額の計算

計算式に当てはめて、省エネ改修工事における控除額を求めることが出来ます。

※(a)×2%+{(b)-(a)}×1%
(a):特定増改築部分の住宅ローンの年末残高(最高250万円)
(b):増改築時に借入れした住宅ローンの年末残高(最高1000万円)

控除期間は5年間で、最大控除額は12万5000円です。

特定増改築(バリアフリー工事)の住宅ローン控除について

平成31年6月30日までに居住を目的として、特定のバリアフリー改修工事を含んだ自宅の増改築等をする際、返済期間5年以上の住宅ローンを借入れした場合に特定増改築の住宅ローン控除を受けることが出来ます。

通常の住宅ローン控除、もしくは特定増改築のための住宅ローン控除のどちらかを選択して控除を受けることが出来ますが、いくつかの必要要件があるので、みてみましょう。

バリアフリー工事を含む増改築工事の必要要件

・自己居住用の家屋において、高齢者が自立した日常生活を営むのに必要な増改築工事であること。
・特定増改築であるという一定の証明があること。
・特定増改築に要した費用の合計額が50万円を超えていること。

控除を受けられる人について

「50歳以上である人」「要介護または要支援の認定を受けている人」「障害者」のいずれかに該当する人、または「これらに該当する人もしくは65歳以上の人と同居している人」が控除を受けることが出来ます。

その他の必要要件と控除額の計算

その他の必要な要件および控除額の計算は、省エネ改修工事の特定増改築における住宅ローン控除と同様です。

三世代同居改修工事等の特例による住宅ローン控除

平成28年の改正により、平成28年4月1日から平成31年6月30日までに、住宅ローンを組んで、個人所有の居住用家屋の一定の三世代同居改修工事を行った場合、所得税から控除できるという制度です。

一定の三世代同居改修工事とは

一定の三世代同居改修工事とは、キッチン、浴室、トイレ、玄関の4つの場所のうち、いずれかを増設する工事のことですが、2つ以上の場所を複数個にすることが必要です。

例えば、改修前にキッチン、浴室、トイレ、玄関が1つずつあり、キッチンのみ増設したという場合は、対象外です。

しかし、改修前にキッチン、浴室、玄関が1つずつで、トイレが2つあった場合、キッチンを増設するとトイレとキッチンの複数個所で2個ずつあるということになるので、キッチンの増設工事費について控除対象になります。

三世代同居改修工事の住宅ローン控除の適用額

三世代同居改修工事のために借り入れた住宅ローン(1000万円が上限)の年末残高の区分に応じて、定められている割合相当額の合計が控除されます。

控除期間は5年間で、1年当たりの最大控除額は12万5000円、5年間の最大控除額は62万5000円です。

年末残高の区分とは、一定の三世代同居改修工事のための工事費用(250万円が上限)に相当する住宅ローンの年末残高の2%、もしくは三世代同居改修工事以外の住宅ローンの1%相当額が控除されるということです。

住宅ローン減税を受ける上で注意しなくてはならないこと

住宅ローン減税は新築や中古住宅の購入、または増改築リフォームのために住宅ローンを借入れて、要件を満たせば、居住開始の年から一定期間の間、収めた所得税から控除されるという制度だということを説明しました。

しかし、ローンの借り換え、繰り上げ返済、親子リレー返済などの場合はどうなのでしょうか?

これらの返済についての住宅ローン控除における注意点をみていきましょう。

借り換えした場合の住宅ローン控除の注意点

金融会社を変えたり、固定金利から変動金利に変えたりと、ローンの借り換えをすることもありますが、この場合の住宅ローン控除はどうなるのでしょう?

結論からいうと、借り換えても控除は受けられます。しかし、当初の住宅ローンの借り換えだということが、はっきり分かっていることが必要です。

また、借り換えた住宅ローンの返済期間が10年以上で、控除を受ける年の所得が3000万円以下であることなどのすべての要件が当てはまっているかということも確認しましょう。

他にも注意しなくてはならないことがあるので、説明します。

住宅ローン控除期間

住宅ローン控除の控除期間は居住開始年を起点としてカウントするため、例えば、10年間の控除期間の5年目で、ローンの借り換えをした場合は、残りの控除期間である5年分しか控除されないので注意が必要です。

住宅ローン控除額

毎年の住宅ローン控除額は、年末のローン残高によって決定します。ローンの借り換え以前よりもローン残高が減っている場合は、通常通り住宅ローン控除を受けることが出来ます。

しかし、場合によっては諸経費等を含んでローンの借り換えをして、ローン残高が前年度よりも増えてしまうということも考えられます。

このような場合は、借り換え後の住宅ローン控除対象額に対して調整する仕組みがあり、計算式で求められます。

※借り換え後の住宅ローン年末残高×(借り換え前の住宅ローン残高÷借り換え後の住宅ローン金額)=控除対象住宅ローン年末残高

例えば、借り換え前の残高が2300万円だったとします。借り換え後のローン金額が2500万円で、借り換え後のローン年末残高が2400万円だと仮定します。

2400万円×(2300万円÷2500万円)=2208万円

となり、約2200万円が、控除対象金額となります。

繰り上げ返済した場合の住宅ローン控除の注意点

一般の住宅ローン控除では、返済期間が10年以上という要件があります。繰り上げ返済した場合でも、10年以上の返済期間があれば住宅ローン控除を受けることが出来ます。

しかし、繰り上げ返済で返済期間を短縮した結果、返済期間が10年以下になってしまった場合は、住宅ローン控除は打ち切りとなり、控除を受けることが出来なくなってしまいます。

住宅ローン控除は家計の負担を軽減してくれる制度なので、上手に活用したいのですが、金利が高い場合などは、仮に返済期間が10年以下になっても、繰り上げ返済をした方がローン全体の支払額が少なくなることもあります。

ローンをどのように返済していくか、住宅ローンの見直しをすることで、利息軽減額と住宅ローン控除のバランスを試算して、家計の返済負担を軽減していくことが大切です。

親子リレーローン返済を利用した場合の住宅ローン控除の注意点

親子リレーローンは親子で同居している場合に、親子で一緒にローンを返していきたい場合や、親が高齢のため長期ローンが組めないなどの理由から、親が主債務者となり、子が連帯債務者としてローンを組むことです。

最初は親が支払い、定年退職後は子に引き継ぐというような形が多いのですが、登記上は共有名義となり、持ち分の返済負担に応じて住宅ローン控除を受けることが出来ます。

また、新築購入だけではなく、中古住宅の増改築リフォームなどでも利用することが出来る制度です。

しかし、退職などで親の返済から子の返済に変わる際に、子が住宅ローン控除のための確定申請をしていないなどのトラブルが見つかることもあります。失敗例を見ながら説明します。

子が確定申告をしていなかった場合の失敗例

失敗例:親子で親子リレーのローンを共有名義で借入れ、持ち分も半分でした。最初は親御さんが仕事をしていたため、1人で支払っていて、住宅ローン控除も受けていました。

退職を機に、子にローン返済をバトンタッチしましたが、自分の持ち分の確定申告をしていなかったため、住宅ローン控除を受けることが出来なくなってしまいました。

この失敗例のように、ローン返済開始当初、子は自分自身が支払っていなかったために、確定申告について気に留めず、実際に自分が支払うことになって失敗に気付くということもあるかもしれません。

住宅購入や増改築リフォームのための借入をしたときは、自分の持ち分に対して確定申告することを忘れないようにしましょう。

また、失敗例のように確定申告するのを忘れていたという場合も、確定申告は過去5年にわたり遡って申請することが出来るので、早めに申告するようにしてください。

但し、住宅購入やリフォームをした年に、何らかの他の事由によって確定申告をしてしまっていたという場合は、訂正申告の期間は1年以内と定められているので、注意が必要です。

住宅ローン控除について分からないことは、直接税務署に問い合わせるか、税理士に相談することをおすすめします。

リフォーム会社を比較しよう!

ここまで説明してきた各種リフォームの制度などがご希望のリフォーム内容で適用可能かどうかは、実際にリフォーム会社に相談してみないと分かりません。

また、正確なリフォーム金額を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

その際に、損をしないリフォームを実現するために重要なことが一点あります。

それは、リフォーム会社1社のみに現地調査と見積もりをお願いするのではなく、複数社に依頼して、必ず「比較検討」をする!ということです。

複数の会社に依頼する時のポイントは「同じ条件」で依頼することです。バラバラの条件で依頼をすると、正しい比較ができません。

このポイントをきちんと押さえ、複数の会社の提案を受けることでご希望のリフォームの適正価格が見えてきます。

「色んな会社に何度も同じことを伝えるのがめんどくさい…。」という方はカンタンに複数社を比較検討できるサービスもございますので、ぜひご利用ください。

無料の比較見積もりはこちら>>

一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!