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2017年10月06日更新

知らないと損!リフォームで受けられる税額控除とは?

居住している家の増改築、バリアフリー工事、省エネ改修工事、同居改修工事などのリフォームをすると、所得税や固定資産税などの税額控除の対象となる可能性があります。どのような場合に税額対象となるのでしょうか?対象となる工事や適応条件などについて説明します。

リフォームの税額控除にはどのようなものがあるの?

居住している住宅の増改築リフォームなどで、一定の要件を満たすと税額控除を受けることが出来る制度があります。

リフォーム工事で受けられる税額控除の代表的なものは「所得税の控除」と「固定資産税の減額」です。

所得税の税額控除とは

所得税の控除は、大別すると「投資型減税」「ローン型減税」「住宅ローン控除」に分けられます。

それぞれの特徴をみてみましょう。

投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)

投資型減税は、住宅ローンを借入れてリフォームする場合だけではなく、自己資金で増改築を行うなど、住宅ローン利用をしなくても適応できる減税制度です。

「住宅特定改修特別税額控除」とは、既存住宅にかかる「特定の改修工事」を行った場合の、所得税額の特別控除を意味しており、投資型減税のことです。

減税対象となる工事は以下の通りです。

※投資型減税の対象リフォーム
・省エネ改修工事(同時に太陽光発電装置を設置した場合を含む)
・バリアフリー改修工事
・三世代同居対応改修工事
・耐震改修工事

ローン型減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)

ローン型減税はリフォームローン減税とも呼ばれており、ローン期間5年以上の住宅ローンを利用してバリアフリーや耐震など、特定の性能向上のためのリフォームを行った場合に減税される制度です。

最大控除額は25万円ですが、他のリフォームと合わせて行った場合は最大控除額が62万5000円になります。

また、年末ローン残高の2%が控除されますが、他の工事と併用した場合は他の工事は1%の控除率になります。控除期間は5年間です。

特定増改築等住宅借入金等特別控除とは、自己所有している居住用家屋でバリアフリー改修工事・省エネ改修工事・多世帯同居改修工事を含む「特定の増改築等」をし、一定の要件を満たしていれば控除出来るというものです。

つまり、一般のリフォーム工事だけではなく、バリアフリーや省エネなどの特定の性能向上のためのリフォームとセットしたリフォーム工事でなくては、控除対象にならないので注意が必要です。

※ローン型減税の対象リフォーム
・バリアフリー改修工事
・省エネ改修工事
・多世帯同居対応改修工事
・バリアフリー・省エネ・同居改修工事を含む耐震工事または増改築

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン減税は住宅ローン控除とも呼ばれます。また「住宅借入金等特別控除」も同じと考えて良いでしょう。

新築住宅の購入や、中古住宅を購入してリフォームするなどの資金を、10年以上の住宅ローンで借入れ、一定の条件を満たした場合に、最長で10年間にわたり所得税や住民税から控除を受けることができる制度です。

住宅ローン控除が決定されると、年末ローン残高の1%が控除されます。控除額は年間で最大40万円、10年間控除を受ける場合は最大控除額400万円まで還付されます。

但し、この場合は10年間常に年末ローン残高が4000万円以上あるということになります。

比較的大きな増改築リフォームをする場合は、住宅ローン減税を利用すると良いでしょう。

固定資産税の減額とは

固定資産税の減額に関して、リフォームの内容別にみてみましょう。

耐震改修リフォームの固定資産税軽減措置

昭和57年1月1日よりも以前から建っている住宅について、一定の耐震改修を行った場合、1戸当たり120平方メートル相当分までを限度として、固定資産税の2分の1を減額してくれる制度です。

適応期間(工事完了期間)は平成28年1月から平成30年3月31日までで、減額適応年は工事完了の翌年1年度分です。

耐震改修費用が現行の耐震基準に適合される工事で、工事費用は50万円以上である必要があります。

バリアフリー改修リフォームの固定資産税軽減措置

築年数10年以上の住宅が一定のバリアフリー改修を行った場合、100平方メートル相当分までを限度として、固定資産税の3分の1を減額してくれます。

適応期間は平成28年4月1日から平成30年3月31日で、減額期間は工事完了の翌年1年度分です。

改修工事費用から、国や地方公共団体からの補助金等を控除した額が50万円を超える必要があります。

省エネ改修リフォームの固定資産税軽減措置

平成20年1月1日より以前から建っている住宅について、一定の省エネ改修工事を行った場合、120平方メートルを限度として固定資産税の3分の1を減額してくれるというものです。

適応期間等はバリアフリー改修工事と同様です。

その他リフォーム工事で受けられる税額控除

リフォームで受けられる税額控除として「所得税の控除」と「固定資産税の減額」をみてきましたが、他にも税額控除として「贈与税の非課税措置」が適応される場合があります。

父母や祖父母などから、自分が住むための住宅の増改築等工事に必要な資金を贈与された場合、一定金額の贈与については非課税になるというものですが、この制度自体徐々に金額等が拡充してきています。

省エネ改修工事(住宅特定改修特別税額控除)の概要

所得税控除の投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)の省エネ改修工事について、対象となる工事や適応条件などについて説明します。

住宅特定改修特別税額控除(住宅ローンがなくても適用される)における省エネ改修工事とは、個人が自己所有している居住用住宅について一般断熱改修工事等を行い、一定の要件を満たした場合に所得税額から控除される工事のことです。

また、省エネ改修工事について住宅ローンを利用していて、住宅借入金等特別控除と特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用要件を満たしている場合でも、いずれか1つの選択適用となり、併用することはできません。

省エネ改修工事の住宅等の適用条件

次のすべての要件を満たす必要があります。

1適応期間

平成21年4月1日から平成33年12月31日までの間に自己所有かつ居住用住宅の一般省エネ改修工事をしていること。

居住日

一般省エネ改修工事から6カ月以内に居住していること。(居住用住宅が2つ以上ある場合の適応対象は、主に居住する1つの住居に限ります)

所得金額

税額控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であること。

工事費用

一般省エネ改修にかかる費用の額は50万円を超えるものであること。(但し、国や地方公共団体から補助金や給付金を受ける場合はその金額を控除する)

床面積等

工事した後の住宅の床面積が50平方メートル以上であることと、床面積の2分の1以上を自分の居住用に供すること。

その他

工事費用の2分の1以上が自分の居住用の工事費用であること。

対象工事(省エネ改修工事)

・居室すべての窓の改修工事と共に床・天井および壁の断熱工事で、改修部分が平成28年の基準以上となる工事

・上記の要件に加えて、改修後の住宅全体の断熱等性能等級が一段階以上上がっていること

・省エネ改修工事と共に行う太陽熱利用冷温熱装置などのエネルギー設備の取替えまたは取付け工事(但し、平成26年4月1日以降に居住した場合)

・省エネ改修工事と共に行う太陽光発電装置などの取替えまたは取付け工事

住宅特定改修特別税額控除の控除額(省エネ改修工事)

平成26年4月1日から平成33年12月31日の間に居住した場合、控除対象限度額の250万円を上限として省エネ改修工事にかかった費用の10%が控除されます。最大控除額は25万円です。

太陽光発電設備設置工事が含まれる場合は350万円が上限となります。

※これらの上限額は省エネ改修工事等費用に消費税額8%を乗じて考えた場合の額です。

バリアフリー改修工事(住宅特定改修特別税額控除)の概要

個人が自己所有している居住用家屋を、高齢者等居住改修工事等(バリアフリー改修工事)を行い、一定の要件を満たした場合、その年の所得税から控除する制度です。

バリアフリー改修工事の住宅等の適応条件

省エネ改修工事の住宅等の適応条件と同様ですが、次の要件を追加してください。

バリアフリー改修工事を行う人

バリアフリー工事を行う人は、50歳以上の者・介護保険法で規定する要支援や要介護の認定を受けている者・所得税法で決められている障害者・65歳以上の高齢者で親族と同居している者、これらの特定個人であること。

対象工事(バリアフリー改修工事)

・通路や出入り口の幅を広くして、車椅子が通りやすくなるための工事

・階段撤去または階段の勾配の緩和

・浴室の改修工事(浴室の床面積拡張・浴槽の高さを低くするための取替え工事・固定式の踏み台等の設置および浴室の出入りを楽にするための設備設置・身体の洗浄を容易にする水栓器具の設置または取替え工事)

・トイレの改良工事(トイレの床面積を増やす工事・便器を洋式トイレに取替える工事・洋式トイレの座高を高くする工事)

・廊下等に手すりを取付ける工事や、床の段差を解消するための工事

・出入り口等の扉を引き戸か折り戸に取替える、開き戸のドアノブをレバーハンドルに取替える、または開閉を容易にする器具を取付ける工事のいずれかの工事

・廊下などの床を滑りにくい床材に替える工事

住宅特定改修特別税額控除の控除額(バリアフリー改修工事)

平成26年4月1日から平成33年12月31日までの間に居住した場合、控除額はバリアフリー改修工事の「標準的な費用の額」(最高200万円)の10%です。また控除限度額は20万円です。

※標準的な費用の額とは、バリアフリー改修工事の種類によって定められた、単位当たりの標準価格に改修工事を行った床面積等を乗じて計算します。

また、上限額200万円はバリアフリー工事にかかる消費税率が8%とした場合です。

同居対応改修工事(住宅特定改修特別税額控除)の概要

個人が所有している居住用家屋で多世帯同居改修工事等(同居対応改修工事)が行われた場合に、一定の要件を満たせば、一定の金額をその年度分の所得税から控除するという制度です。

同居対応改修工事の住宅等の適応条件

バリアフリー改修工事、省エネ改修工事の要件と同様です。

同居対応改修工事に関する要件をみてみましょう。

対象工事(同居対応改修工事)

他の世帯と同居している家屋に必要な、増加させるための増築、改築、修繕、模様替えの工事であること。

次のいずれかに該当する同居対応改修工事であること。
・キッチンを増設する工事(ミニキッチン可。但し、改修後にミニキッチン以外のキッチンがあること)
・浴室を増設する工事(シャワー専用浴室でも可。但し、改修後に浴槽がある浴室を有すること)
・トイレを増設する工事
・玄関を増設する工事

これらキッチン・浴室・トイレ・玄関4カ所のうちのいずれかの「2カ所以上の室がそれぞれ複数」になる必要があります。

例えば、キッチン・浴室・トイレ・玄関が1つずつしかない住居でトイレを増設しても控除は受けることが出来ませんが、トイレとキッチンを1つずつ増設すると2カ所で2個ずつになるので、控除対象になります。

また、トイレが最初から2つあった場合は、キッチンを1カ所増設するだけで、2カ所になるので、キッチン部分が控除対象になります。

住宅特定改修特別税額控除の控除額(同居対応改修工事)

平成28年4月1日から平成33年12月31日の間に居住した場合、控除対象限度額は250万円を上限として、同居対応改修工事にかかった費用の10%が控除されます。最大控除額は25万円です。

同居対応改修工事(特定増改築等住宅借入金等特別控除)

5年以上の住宅ローンを利用する特定増改築等住宅借入金等特別控除(ローン型減税)を利用して同居対応改修工事を行った場合の控除額や適応条件についてみてみましょう。

同居対応改修工事のローン型減税について

平成28年4月1日から平成33年12月31日までに5年以上のローンを借入れて、同居対応改修工事を行った場合は、上限250万円までとして借入金年末残高の2%が5年間にわたり控除されます。

但し、対象となる同居対応改修工事以外の増改築等の借入金に対しては、年末残高の1%を5年間税額控除します。

また、ローン型減税と投資型減税を併用して控除することはできないので、どちらかを選択しなくてはなりません。

ローン型減税の同居対応改修工事における必要要件

5年以上のローンを組んで、同居対応改修工事を行った場合の所得税控除に必要な要件は、投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)の同居対応改修工事と同様です。

投資型減税とローン型減税の確定申告

所得税の控除を受けるためには確定申告をしなくてはなりません。

投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)の確定申告

住宅特定改修特別税額控除を受けるためには、必要事項を記入した確定申告書に以下の必要書類を添付して、所轄税務署に提出します。

※必要書類
・住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書
・増改築等工事証明書
・家屋の床面積が50平方メートル以上であることを証明するための家屋の登記事項証明書など
・給与所得者は給与所得の源泉徴収票

なお、バリアフリー改修工事の場合は、介護保険の被保険者証の写しなどが必要になります。

ローン型減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の確定申告

投資型減税と同様、必要事項を記入した確定申告書に以下の書類を添付して、所轄税務署に提出します。

※必要書類
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・借入金の年末残高等証明書
・家屋の登記事項証明書や請負契約書の写し等
・増改築等工事証明書
・給与所得者は、給与所得の源泉徴収票

給与所得者は初年度については確定申告をしますが、翌年以降については年末調整で特別控除を受けることができます。控除期間は5年間です。

耐震リフォームをした時の減額控除の概要

耐震改修工事をした場合、減税の対象となる制度は「住宅借入金等特別控除」「既存住宅を耐震改修した場合の税額控除」「固定資産税の減額」が適応対象となります。

ここでは、中古住宅を購入して耐震リフォームしたり、既に住んでいる住居を耐震リフォームしたりする場合の、既存住宅を耐震改修リフォームする場合の税額控除について説明します。

既存住宅の耐震改修リフォームの対象

既存住宅の耐震改修とは、昭和56年5月31日よりも以前に建てられた住宅の、地震に対する安全向上を目的として、増築・改築・修繕・模様替えを平成33年12月31日までに行った場合に減税される制度です。

平成29年時点で、築年数35年以上の中古住宅を購入して、リフォームする際に耐震改修工事するという場合や、築年数35年以上の居住している住宅で、新しい耐震基準を満たしていない住居が減税の対象となります。

また、平成28年4月1日より、耐震リフォームを行う一定の非居住者についても適応可能となりました。

耐震改修した場合の控除額

国が定めている耐震改修の標準的な工事費用の額の10%が工事完了の年の1年に限り、所得税から控除されます。

耐震改修工事の限度額は250万円で、控除限度額は最大で25万円です。

※「住宅借入金等特別控除」「特定増改築した場合の住宅借入金等特別控除」「既存住宅の特定改修」これらと重複併用して申請することが出来るので、覚えておくと良いでしょう。

控除の確定申告と必要書類

確定申告書、耐震改修特別控除額の計算明細書の他に、増改築等工事証明書または住宅耐震改修証明書、源泉徴収票を添付して確定申告します。

長期優良住宅化リフォームをした時の税額控除の概要

平成29年度より「長期優良住宅化リフォーム」に対する減税制度が制定されました。

従来の「特定増改築をした場合の住宅借入金等特別控除」と「既存住宅を特定改修した場合の税額控除」の税制控除要件に「耐久性向上改修のための工事」を加えることで長期優良住宅と認められます。

既存住宅が長期優良住宅と認定されると、所得税と固定資産税の税額控除が受けられます。

対象工事は従来の耐震性の確保と省エネルギー性の確保に加えて、劣化対策と維持管理・更新の容易性の確保のための工事が必要です。

長期優良住宅化リフォームの一定耐久性向上改修の対象工事

既存住宅を特定改修した場合の税額控除に必要な工事は以下の通りです。

・小屋裏の工事
・外壁工事
・浴室、脱衣室の工事
・土台、軸組等の工事
・床下工事
・基礎工事
・地盤に対する劣化対策工事
・給排水、給湯管に関する維持管理もしくは更新を容易にするための工事

これらの工事で長期優良住宅建築等計画に基づくもの、または改修部位の劣化対策、維持管理、更新の容易性が、いずれも長期優良住宅の新たな認定基準に適合する必要があります。

特定増改築をした場合の住宅借入金等特別控除では上記の内容以外に「増築、改築、大規模の修繕もしくは大規模の模様替え、または一室の床・壁の全部について行う修繕もしくは模様替え等」が加わっています。

次に控除の内容をみてみましょう。

特定増改築をした場合の住宅借入金等特別控除

「特定増改築をした場合の住宅借入金等特別控除」で長期優良住宅化リフォームを行う場合は、一定の改修工事に係る借入があり、返済期間5年以上のローンを借入れることで5年間控除を受けることができます。

特定増改築をした場合の住宅借入金等特別控除

借入金の上限は1000万円です。期間は平成29年4月1日から平成33年12月31日までです。

控除額は省エネと耐久性向上工事を同時に行った場合は、改修工事の2%(限度額250万円)それ以外の工事は1%となります。

1000万円借り入れた場合の最大控除額は
※250万円×2%+750万円×1%×5年間=62万5000円です。

他には、工事費用は50万円を超えていることと、その年の合計所得金額が3000万円以下であることが必要要件となります。

既存住宅を特定改修した場合の税額控除

「既存住宅を特定改修した場合の税額控除」で長期優良化リフォームを行う場合の工事対象限度額は、工事内容によって変わっています。

耐震または省エネ改修工事と一緒に、耐久性向上工事を行った場合は限度額250万円です。但し、省エネと合わせて太陽光発電装置を設置した場合の限度額は、350万円となります。

耐震、省エネ、耐久性向上すべての工事を同時で行う場合は、限度額500万円ですが、省エネと合わせて太陽光発電装置を設置する場合には、限度額は600万円です。

これらの限度額の10%が1年間のみ控除されます。500万円の借入れだとすると10%控除で、控除額は50万円となります。

その他、標準的な工事費用相当額が50万円を超えていることと、年間合計所得が3000万円以下であることが必要要件となっています。

長期優良住宅化リフォームした場合の固定資産税

長期優良住宅化リフォームの特例措置として、既存住宅が長期優良住宅として認定されると、改修工事完了の翌年のみ、固定資産税の3分の2が減額されます。

リフォームの際には、様々な税額控除を受けられる可能性があるので、確認することが大切です。また、控除を受けるためにも確定申告を忘れないように留意しましょう。

リフォーム会社を比較しよう!

ここまで説明してきた各種リフォームの制度などがご希望のリフォーム内容で適用可能かどうかは、実際にリフォーム会社に相談してみないと分かりません。

また、正確なリフォーム金額を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

その際に、損をしないリフォームを実現するために重要なことが一点あります。

それは、リフォーム会社1社のみに現地調査と見積もりをお願いするのではなく、複数社に依頼して、必ず「比較検討」をする!ということです。

複数の会社に依頼する時のポイントは「同じ条件」で依頼することです。バラバラの条件で依頼をすると、正しい比較ができません。

このポイントをきちんと押さえ、複数の会社の提案を受けることでご希望のリフォームの適正価格が見えてきます。

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