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2018年11月07日更新

マンションの売却時にかかる税金の計算方法や種類を解説!

マンションを売却する場合、税金はどれぐらいかかるのでしょうか?マンション売却時にかかる税金の種類と、税金の計算方法、売却と賃貸ではどちらがお得なのかなど、マンションを手放す際に迷いやすい問題についてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンション売却時にかかる税金の計算方法について

マンションの売却時にかかる税金の計算方法や種類を解説!

 
マンション売却時にかかる税金はどうやって計算すると良いのでしょうか?

税金を計算する場合には、マンションを売却した際に得られる譲渡所得の計算が必要となりますので、譲渡所得の計算方法から見てみましょう。
 

マンション売却時の譲渡所得金額の計算方法

譲渡所得金額とは、マンションを売却した際に得られる所得のことです。

マンションの売却額である譲渡対価から、取得費と譲渡費用を引いたものが譲渡所得となります。

取得費とは、不動産の購入代金、リフォーム費などを含む建築代金、仲介手数料、購入時の印紙代、登記費用、不動産取得税などです。

譲渡費用については、マンション売却にかかる費用で、仲介業者に支払う手数料及び契約書に貼る印紙代などです。

譲渡所得金額にかかる税金の計算方法

マンションなどの不動産物件の売買について、所有期間により税率が異なります。

所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得となり、売却益にかかる税率は所得税が30.63%、住民税が9%です。※復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)を含む

また、5年以上所有した物件は長期譲渡所得となり、こちら場合は所得税15.315%、住民税5%の税率です。※復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)を含む

所有期間については、売却した年の1月1日を基準として計算しますので、所有年数がぎりぎり短期譲渡所得となる場合は、翌年まで売却を待つことで長期譲渡所得となります。
 

居住用のマンションにかかる税金について

 
居住用のマンションを売却した場合には、どのような税金がかかるのでしょうか?
 

居住用マンションの売却時に損益関係なくかかる税金の種類

居住用マンションを売却した際、利益に関係なく支払わなければならない税金があります。

この税金とは、売買契約書に貼る印紙にかかる印紙税と、登録免許税です。

登録免許税とは、登記簿の書き換え手続きにかかる税金で、抵当権の抹消や、引っ越しの場合は住所変更登記の費用として不動産の個数×1,000円かかります。

居住用マンションの売却時に利益が発生した場合にかかる税金の種類

マンションを売却した際に利益が発生した場合には、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられます。

この譲渡所得にかかる税金については、売却益から購入時にかかった費用などを引いた所得を元に計算が行われますので、売却額がそのまま税金の対象となるわけではありません。

居住用マンションの売却時の特別控除について

居住用マンションを売却する際の税金には、譲渡所得に対していくつかの特別控除制度が用意されています。

ひとつめは譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができる3,000万円の特別控除の特例です。

ふたつめは10年以上所有している居住用マンションを売却した際に適用となる軽減税率です。

この制度では譲渡所得が6,000万円以下の場合、所得税が10.21%、住民税が4%に軽減され、6,000万円以上の場合は6,000万円を超える部分については通常通りの税率が適用されます。※復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)を含む

軽減税率については、ひとつめにご紹介した特別控除制度と併用して使用することも可能です。

その他にも、マンションを売却して住み替える場合には、住み替え特例を利用することができます。

これは、売却時の税金の支払いについて、新居を将来売却する際まで先延ばしすることができる制度です。

条件は、10年以上居住しているマンションを1億円以下で売却し、土地面積500平方メートル以下、床面積50平方メートル以上、築25年以下または耐震住宅の物件に売却前年から翌年までに住み替えた場合です。

居住用マンションの売却時に損失が発生した場合の税金の繰越控除について

マンションを売却した際に、購入価格との差額で損失が出た場合については、所得税や住民税はかかりません。

また、この損失は売却した年度を含めて4年間繰越を行うことができます。

繰越控除の対象となるには、5年以上居住していること、住宅ローンの残額が売却価格以上であること、親子や夫婦などの関係者以外に売却すること、特例を受ける各年の所得が3,000万円以下であることなどが条件です。

損失については、譲渡損失額と売却価格からローン残額を引いたものを比較し、損失が少ないものが優先されます。
 



投資用マンションの売却時にかかる税金について

 
投資用マンションとは、賃貸として貸し出したり、転売によって利益を得たりする目的で入手した物件のことを表します。

この投資用マンションを売却する場合には、どのような税金がかかるのでしょうか?
 

マンション売却時に損益関係なくかかる税金の種類

投資用マンションの売却を行う際には、建物部分の売却価格に消費税がかかります。

ただ、消費税については原則として2年前の課税売上が1,000万円を超えていない場合、および前年の1月1日から6月30日までの期間の課税売上が1000万円を超えていない場合、納付義務はありません。

マンション売却時に利益が発生した場合にかかる税金の種類

投資用マンションの売却時に利益が発生した場合については、売却益についても所得税と住民税がかかります。

投資用マンションの売却時の特定事業用資産の買換え特例について

投資用マンションを売却した場合には、特定事業用資産の買換え特例を利用することができます。

特定事業用資産の買換え特例とは、投資用マンションを売却して新しく投資用マンションを購入した場合に課税を繰り延べたり、譲渡所得の一部控除が受けられたりする制度です。

対象となるのは、売却物件の条件が投資用の不動産であること、売却年の1月1日時点で10年以上所有していること、都内などの特定地域であることです。

また、購入物件の条件は、投資用であること、マンションの売却前年から翌年までに新しい物件を購入すること、購入1年以内に事業に使用すること、特定地域であることです。

これらの要件を満たした場合、譲渡所得にかかる税金の8割を将来に繰り延べることが可能となります。
 

マンションは賃貸のままにしておくのと売却ではどちらがお得か

 
マンションを売却するのと、賃貸物件のままにしておくのではどちらがお得なのでしょうか?
 

マンションを賃貸のままにしておくメリット

賃貸物件として維持した場合、家賃収入が定期的に見込めるだけでなく、税金や金利を経費として節税ができますし、さらにランニングコストより家賃の方が大きければ黒字になる可能性もあります。

また、分譲マンションの賃貸は設備面などが賃貸物件に比べて優れていることが多いため、賃料を高めに設定できるのもメリットです。

マンションを賃貸のままにしておくデメリット

賃貸の場合には、入居者募集費用や売却時の価格下落、賃貸トラブルなどのデメリットがあります。

マンションを売却するメリット

マンションを売却するメリットは、購入時より高く売却できる可能性がある、まとまった金額が入手できる、事業用資産の買換えの特例が受けられるなどです。まれに、入居者の方がそのまま住み続けたいので購入を希望されるケースなどもあります。

マンションを売却するデメリット

デメリットについては、定期収入が望めないこと、不動産資産がなくなってしまうことがあげられます。

まとめ

マンションを売却するか賃貸物件化するかについては、ローン残債や賃料相場、売却想定価格などを考慮して決めると良いでしょう。

また、将来的に自分で居住する場合には、契約で定めた期間の満了により契約が終了する定期借家契約で貸し出しを行うこともおすすめです。

不動産会社や専門家などと相談し、売却した場合と賃貸継続した場合について比較検討してみると良いでしょう。
 

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!