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2017年11月02日更新

二世帯住宅にするメリットとデメリットは?完全分離、部分同居などの詳細も解説します

親との同居を考えている方は必読です。二世帯住宅へのリフォームを検討してみてはいかがですか?完全分離型や部分同居型、登記方法などそれぞれのメリット・デメリットに加え、気になる税金に関することについても詳しく解説します。

二世帯住宅の種類と特長

同居するための二世帯住宅にも、完全分離型、部分同居型、共有二世帯型とさまざまです。それぞれのメリットやデメリットを比較してみましょう。

二世帯住宅にするメリットとデメリットは?完全分離、部分同居などの詳細も解説します

完全分離型の二世帯住宅

完全分離型の二世帯住宅は、玄関を含め住宅内が全て分かれている間取りで、主に左右や1階と2階で分離させます。玄関が別であっても、住宅内で行き来できるドアを設置することで、緊急時も安心です。

最大のメリットは、お互いのプライバシーを守れることにあります。キッチン、浴室も別なのでお互いの生活リズムを乱されることもありません。

また食費、光熱費などの経済面でもきっちりと分けることができるので、お互いのプライバシーをしっかりと確保したい場合には、理想的な二世帯住宅スタイルと言えるでしょう。

完全分離型二世帯住宅は壁によって分断されているため、音や声も聞こえにくい環境です。プライバシー的にはメリットであっても、いざ介護が必要になった時に、親の様子が分かりにくいというデメリットがあります。

また、電気やガスなどは、生活が別であることからエネルギー消費量が多くなり、光熱費が高くなることが考えられます。

部分同居型の二世帯住宅

完全分離型に対して、住宅内の一部を二世帯で共有する間取りの住宅で、共有部分は玄関、キッチン、浴室、リビングなど世帯によってさまざまです。

親世帯と子世帯で生活リズムが異なる場合は、キッチンや浴室は分け、二世帯が一緒に過ごす共有リビングを設けることでコミュニケーションが計れます。

介護が必要になったとき、親の様子が分かりやすいことや、介護自体がやりやすいこともメリットです。プライバシーとコミュニケーションのバランスが良いスタイルの二世帯住宅と言えます。

共有型の二世帯住宅

共有型の二世帯住宅は、寝室などのプライベート空間以外を全てを共有する間取りで、いわゆる完全同居型の二世帯住宅です。

核家族化が進んだ近年では結婚当初からの完全同居は減少しましたが、昔の結婚と言えば女性が男性側の家に嫁ぎ、同居することも少なくありませんでした。

両親どちらか一人になってしまったときや介護が必要な場合は、完全同居型の二世帯住宅は親も子も安心できる住まいになります。電気やガスなどのエネルギー消費量も生活を分けないことで節約できることがメリットです。

しかしお互いが接する時間も長いため、生活習慣や生活リズムの違いからストレスを感じてしまうこともあります。

二世帯住宅の登記方法

家などの不動産は出資者の名義で登記することが原則です。二世帯住宅の登記は「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3つの登記方法があります。

単独登記とは?

単独登記は二世帯住宅を一つの不動産として、親または子のどちらか一人が所有者(名義人)となることです。

費用を両方で負担した場合、単独登記した側に贈与したことになり、贈与税が発生するケースがあります。

例えば5,000万円の不動産購入費のうち、親が1,000万円、子が4,000万円出資し、子の名義で単独登記をした場合、親が子に対して1,000万円贈与したことになり、子はその額に応じた贈与税が課せられます。

また単独登記した不動産を相続する場合は、当然のことながら相続税がかかることになります。

登記費用:約10万円

共有登記とは?

費用の出資割合によって、不動産の持分を割り出し、出資者全員を名義人として登記する方法です。

例えば5,000万円のうち、親が3,000万円、子が2,000万円を出資したとします。登記簿には「親:3/5 子:2/5」のように記載されます。

出資額に応じてそれぞれの持分が登記されるので、贈与税が発生しません。

共有登記のデメリットは、売却を考えたときです。不動産は二人のものなので持分の大小にかかわらず両者の承諾なしには売却できないことを頭に入れておきましょう。

また親が亡くなった場合、兄弟姉妹など相続人が複数であると、親の持分については相続対象となります。上記の例でいえば「親:3/5」分を全相続人で分けることになります。

登記費用:約10万円

区分登記とは?

完全分離型の二世帯住宅を2つの不動産として、親と子の名義でそれぞれ登記する方法です。ただし、区分登記ができる完全分離型とは、壁、天井が全て遮断されいる構造であることが条件とされています。

条件1:内階段などで行き来ができる構造は基本的に対象外ですが、施錠ができる防火扉を設けてある場合は例外となります。

条件2:玄関が2つあり、それぞれの所有スペースを通らずに出入りが可能な、機能的に独立していることも条件となります。

完全分離型の二世帯住宅は、必ずしも区分登記しなければならない訳ではなく、共有登記や単独登記も可能です。

区分登記は名義が別になるので、親世帯、子世帯それぞれが住宅ローンを受けられることがメリットです。

親子がそれぞれ別に登記するので、登記費用は倍になります。

登記費用:約20万円

二世帯住宅における相続税について

上記でも少し触れましたが、親名義の不動産、または持ち分については相続対象となり、相続人は相続税を支払う義務が発生します。2015年からは相続税の控除額が縮小されたことで、支払い対象者が大幅に増えました。

二世帯住宅の場合、親名義の土地に家を建てるケースが多いので、相続税の問題も事前にしっかりと考えておく必要があります。

相続税は対象となる不動産の評価額によって決まります。建物は固定資産税評価額と同じ評価額、建物より価値の高い土地は「路線価方式」または「倍率方式」によって算出します。

路線価方式:路線価(土地に面している道路に付けられた価格)に、土地の面積と補正率を乗じて算出

倍率方式:路線価がない土地では、固定資産税を基本として地域ごとに定められた率を乗じて算出

※路線価は毎年改訂、固定資産税は3年に一度改訂されます。

土地の価格が高い都心部では、路線価方式により評価額も高額になってしまう例も少なくありません。相続をすることで相続人の生活基盤を著しく脅かす結果になることを防ぐために、特例措置が設けられています。

小規模宅地等の特例

被相続人が所有していた宅地に対して、評価額を最大で80%減額できる特例制度です。特例の対象となる条件はとても複雑なので、ここでは2世帯住宅に住んでいる親子を例に解説します。

「親名義の土地で同居している子が相続した場合」に、特例措置を受けることができます。ただし上限は330平方メートル、相続税の申告期限まで土地を所有し居住していることも条件です。

しかしここで注意しなければならないのは、二世帯住宅のスタイルと登記方法です。完全分離型の二世帯住宅で区分登記をした場合、親子それぞれ独立した建物を所有していることになります。

つまり、マンションの隣同士に居住していることと同じで「同居している」ことにはならないため、子の居住部分に対応する敷地には特例措置が適応されないのです。

小規模宅地等の特例

二世帯間で起きるトラブル

二世帯住宅では親と接する機会も多く、生活習慣の違いからストレスになることもあります。特に共有型や部分同居型の二世帯住宅で多い両者の声をご紹介しましょう。

親世帯側の声

・友達を呼びにくくなってしまい、交友関係が減ってしまった
・洋食メニューが多く、食べ物の好みが合わない
・子世帯の友だちが頻繁に遊びに来るので、リビングに居づらく部屋にこもるようになってしまった

子世帯側の声

・1階のキッチンが親の部屋の近くなので、夜遅い時間は使えない
・親の手前、朝寝坊や深夜帰宅ができなくなった
・子ども(孫)を甘やかす

以上のように、どちらも気兼ねする気持ちからの悩みが多いようです。お互いが思いやる気持ちや、歩み寄ることで円満同居を可能にしたいですね。

兄弟姉妹間で起きるトラブル

親が亡くなってから遺産の大部分が土地であった場合に、兄弟姉妹間で相続トラブルになるケースが多くあります。

相続権利のある兄弟姉妹にも相続分に相当する金融資産を分けることができないと、土地を売却しなければならなくなってしまいます。

親と同居を始めて、将来的にも住み続けるのであれば、兄弟姉妹に配分する金融資産の準備などをしておくことをおすすめします。

親世代が亡くなったその後の二世帯住宅の活用法

もし親が亡くなった場合、その後二世帯住宅はどのような活用法があるでしょうか。

親が亡くなったことを機に売却してしまう方法もありますが、二世帯住宅という特殊な住宅スタイルのためニーズが少なく、簡単には売れないのが実情です。その後も住み続けるとすると、広過ぎたり使いにくい場合もあります。

二世帯住宅を賃貸併用住宅として活用

「小規模宅地等の特例」では、居住用の土地だけでなく、アパートや舗装工事が施された駐車場などの貸付事業用宅地も対象になります。

家業を生活の基盤としてた親子世代が、親の死亡により相続税によって継続できなくなることを防ぐための措置です。

貸付事業用宅地では、上限300平方メートルの土地評価額が50%減額されます。ご自分と同居している子が相続し、相続税申告までの期間、事業を継承することが条件となります。

二世帯住宅を賃貸併用住宅として活用することは、子世代への税金対策としても有効的な方法です。

貸付併用住宅にリフォームした際の各種税金への影響

相続の際の建物の評価額は、固定資産税と同額となります。新築であれば建築費の約6~7割ですが、リフォームした場合に毎年支払う固定資産税はどう変わるのでしょうか。

二世帯住宅を貸付併用住宅に改築するような大規模リフォームを行なった場合、建物の価値が上がり固定資産税評価額に影響することがあります。

固定資産税評価額に影響を与えるのは、床面積が広くなる増築、建物の主要構造部にかかわるリフォーム、住宅から事業用のアパートや店舗にするリフォームなどが当てはまります。

こうした大規模リフォームは建築確認申請をしなければなりませんが、内部で行き来ができない完全分離型であれば、建築確認申請が不要な内装リフォームだけで賃貸物件として活用することができるケースもあります。

しかし大規模リフォームはデメリットばかりではありません。「住宅ローン控除」は所得税から控除される制度で、最高で年に40万円の控除を受けられます。

・工事費が100万円以上で、その1/2の費用が自身の居住部分の工事費であること
・10年以上のローンを組んでいること
対象になるリフォームや条件は、このほかにも細かく決められています。

二世帯住宅を貸付併用住宅にリフォームする場合は、いちばん節税となる方法をプロに相談することもおすすめします。

リフォームする際のポイント

実際にリフォームをする際には、「いくらかかるのか」が気になる方が多いと思います。

正確なリフォーム金額を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「リフォーム会社を自分で探して問い合わせするのが億劫...。」

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!