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2018年10月10日更新

民泊用の施設にリノベーションする費用は?

空き家になっている個人宅やマンション、または賃貸物件を民泊施設に変更したいという物件オーナーの相談が増えています。部屋全体をリノベーションして、利用者の稼働率を上げるにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか?また、開業費用などについても説明します。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

民泊リノベーションするために知っておきたい知識

民泊とは一般に、空き家や住宅の空き部屋、マンションの空き室などの個人宅を提供して、利用者(観光客)が有料で宿泊することです。

2008年頃より、Airbnb(エアビーアンドビー)をはじめとするインターネットサイトを通じて、個人宅や投資用にリノベーションした物件を、外国人観光客に宿泊用として貸し出すという新ビジネスが登場しました。

外国人観光客の増加で宿泊施設が不足しているということと、空き家物件の増加が社会問題になっているという事実も、民泊ブームの一因として考えられます。

また、2020年のオリンピックに向けて、さらに利用者の増加が見込まれているため、民泊ビジネスを始めようとする、物件オーナーの相談件数も徐々に増えているようです。

民泊用の施設にリノベーションする費用は?

現在の法律

2017年に民泊に関する新しい法律が定められる予定です。新法民泊が制定されると「住居として貸し出す民泊」という新たな賃貸方法が認められるということになります。

新法では空き家や空き室などを、現在の法律よりも簡単に民泊として利用することができるため、今後、民泊サービスを提供したいという物件オーナーが増えていくことが予想されています。

新法成立後は、旅館業法では適用されなかった住居専用地区の宅地でも、年間180日未満の営業日数であれば、届け出だけで民泊が始められるということです。

年間180日という規制があるものの、単に空き部屋を提供したいという場合や、物件オーナーが住んでいるという状態で、空いている部屋だけを貸したいという場合には好都合な法律です。

しかし、利用者を増やして稼働率を上げたいという場合には、反復継続の営業が必要となり、旅館業法の旅館営業か簡易宿所営業の許可を得なければなりません。

過渡期であり、 民泊ビジネスに関する法整備がまだ追い付いていない現段階では「旅館業法の簡易宿所営業」が民泊に近い法律とされています。

旅館業法の簡易宿所

旅館業法には、ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業の4つの形態があります。

所有する戸建て物件や賃貸アパート、マンションの空き部屋を民泊として利用したいという場合のほとんどが、簡易宿所営業となりますが、一部では旅館営業の許可が必要になるケースもあります。

但し、マンションの場合は管理規約で民泊不可と明記していることもあるので注意が必要です。

民泊に関係する旅館営業と簡易宿所営業の違いを簡単にみてみましょう。

旅館営業

旅館は和式の構造や設備を主にした施設で、客室数は5室以上、和式構造設備の客室は1部屋7平方メートル以上であること、という規定があります。

賃貸アパートなどを民泊にするという場合には、旅館営業として届けることも考えられます。

賃貸マンション・アパートをリノベーションする費用についてはこちら

簡易宿所営業

客室を多人数で共用するカプセルホテルやユースホステルなども簡易宿所営業に相当します。

客室の延べ床面積が33平方メートル以上であること。また、2段ベッドがある場合は、上下1m以上の間隔を空けることなどが決められています。

空き家や空き部屋、マンションの1室などを利用して民泊にするというような場合は、現状では簡易宿所営業として申請することが多いということになります。

民泊用のリノベーションが得意なリフォーム会社を探すには?

自分が住んでいる地域で民泊用のリノベーションを得意としているリフォーム会社を知りたい場合は、リフォーム会社紹介サービスを使うと良いでしょう。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域やリフォーム・リノベーションのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なリフォーム会社を紹介してくれます。

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空き物件を民泊にリノベーションするための費用

現在、空いている物件や空き部屋を利用して民泊を始めようとする場合は、インターネット上で登録して、外国人観光客に物件の良さをアピールすることが重要になります。

どのようなサービスを提供できるかということも大切ですが、まずは物件写真が美しくなければ利用客を増やすことも、稼働率を上げることもできないでしょう。

そのためには、全体のイメージが大切になるので、利用者が心地よく宿泊できる空間をリノベーションで作ることが大切です。

民泊として価値を上げるためのリノベーションは、物件オーナーの意思だけでは難しい点もあるので、民泊リノベーションを専門に扱っている業者に相談するのが良いでしょう。

どのようなことをしてもらえるのか、みてみましょう。

古民家をスケルトンリフォームする費用についてはこちら

民泊リノベーションサービスについて

民泊物件オーナーの相談で多いのは、新規参入者の増加による稼働率低下、良い土地であるのも関わらず宿泊料金が下落している、中古物件で見栄えがしない、などだそうです。

法律関係の相談では、旅館簡易宿所への許認可取得、特区民泊の許認可取得(特区民泊は2017年4月現在大阪府と大田区などですが今後増加する予定)、合法民泊施設として火災保険に加入したい、などが挙げられています。

民泊リノベーションサービスとは、これらの要望に応えるためのリノベーションを行い、利用者が満足できる内装や設備の準備や、必要な許認可取得まで一連の作業をしてくれるサービスのことです。

民泊リノベーションと部分的リフォームを合わせた費用の目安

民泊を成功させるポイントは、魅力ある物件、宿泊価格の設定、利用者の評価などが挙げられます。

民泊用の施設にリノベーションする費用は?

特に、最初に取り組まなくてはならないのは、利用検討者が宿泊したくなるような魅力ある物件を作ることです。そのためにはリノベーションやリフォームで、統一感のある色やデザインにするのが良いでしょう。

リノベーションする部屋の広さや、どの程度のグレードに仕上げたいのかということによっても費用は大きく変わっていきます。

民泊に適した部屋作りとして考えられるのは、まず壁紙と床材の変更、外国人観光客に合わせた広いトイレ、また、ベッドを数台おけるスペースの確保などが大切なポイントになります。

バスルームは3点ユニットバスでも構わないかもしれませんが、日本家屋などを体験させたいという場合には、和風のお風呂を設置したほうが良いでしょう。

これらのことを考慮して魅力的なリノベーションを目指すのならば、費用もそれ相応にかかります。2DK~3DK(33平方メートル以上)の広さで、約150万円~200万円以上の予算を組んだ方が良いといわれています。

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民泊のための旅館業許認可にかかる費用について

民泊に必要な旅館業や簡易宿所営業を始めるためには、旅館業許可申請をして都道府県知事の許可が必要です。

しかし、旅館業の許可を管轄しているのは各自治体の保健所なので、申請の第一歩は保健所との事前相談から始まります。そこで、開業までのスケジュールを決めます。

旅館業の申請は、ただ申請書を提出すればよいというわけではありません。消防法に遵守しているか、物件が用途地域を満たしているかなど、様々な申請書類や確認が必要です。

また、図面も建物だけではなく排水、換気、電気設備の配線・配管など、かなり正確な図面が必要となります。素人がすべてやろうとするには、とても複雑でハードルが高い作業になります。

行政書士などの専門家に依頼すると、煩雑な書類の作成をスムーズに行うことができます。旅館業許可申請のために行政書士に支払う費用は、建物によっても違います。一般的なケースでは、どれくらいになるのかみてみましょう。

民泊申請にかかる実際の費用

通常、新規営業許可の申請料は約15万円~。事前調査費用は約10万円~。その他として、面談料約1万円などがかかる場合もあります。

また、司法書士費用とは別に、各自治体に支払う申請手数料が約2万円~約3万円かかります。(各自治体によって料金が異なる)

物件や行政書士または自治体によっても異なりますが、開業のための費用として約30万円以上の申請費用がかかるということになります。

これらのように、民泊を営業するためにはリノベーションや申請手数料など、様々な費用がかかります。しかし、利用者に満足してもらえるような民泊作りには、欠かせない投資ということにもなるでしょう。

民泊・シェアハウスリフォームに対応する優良な会社を見つけるには?

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