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2017年10月27日更新

耐震性を高めるスケルトンリフォームの費用や価格の相場は?

建物を基礎と構造材のみの状態にするスケルトンリフォームは、内装や外装を残したまま行う部分的な耐震補強よりも、建物全体を入念に補強することができます。耐震補強をセットで行った時の、スケルトンリフォームの費用相場を把握しておきましょう。

スケルトンリフォームは耐震補強の好機

耐震補強は、スケルトンリフォームのタイミングで行うのと、単独で行うとでは、単独の方が費用は割高になってしまいます。

その原因として、スケルトンリフォームは内装・外装の解体が前提であるのに対し、単独で行う耐震補強工事は、解体工事を別途行わなければならないという点があります。

スケルトン状態は耐震補強が行いやすい

耐震補強は基本的に、家の構造体に手を加える工事です。構造体に耐震金具を取り付けたり、構造材そのものに補強を加えたりするためには、内装や外装をいったん剥がさなければなりせん。

完全に内装・外装を取り払ってスケルトン状態にする必要はありませんが、建物全体の補強が行いにくく、部分的な補強に留まってしまいます。

内装・外装をすべて解体するスケルトンリフォームであれば、建物が構造体のみの状態になるため、部分的な補強ではなく、建物全体のバランスを調整しながら補強を加えることが可能です。

さらに、構造材同士のずれや、接続金具の浮きなど、基礎の重大な劣化も見つけやすくなるため、耐震性が高い家を新築した時と、ほぼ同じ状態の建物をリフォームで手に入れることができます。

木造住宅は特に耐震補強が必要

木造住宅は特に、スケルトンリフォームと耐震補強をセットで行うことが推奨されます。

木造住宅は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると、構造体の劣化が早い傾向にあります。また、軸組み工法で建てられた木造住宅ほど、耐震補強が十分ではない恐れがあります。

軸組み工法の木造住宅に注意

木造住宅には、2種類の工法があります。

まずひとつ目が、木材の柱と梁を使って建物のフレームを作る、「軸組み工法」です。もうひとつが、壁・床・天井が強力な一枚の面になっている、「枠組み壁工法」です。

枠組み壁工法は、建物を支える壁そのものが、地震の衝撃から家を守る、強力な耐力壁となっています。

一方、軸組み工法の場合、柱と梁だけのフレームでは、地震の揺れに対して十分な耐震性を備えていません。そのため、「筋交い」と呼ばれる部材を設けて、フレームを支えなければなりません。

また、耐震補強では、筋交いで建物の耐久性を高めるだけでなく、「制震」を高めることも大切です。制震とは、地震の揺れを抑えるはたらきのことで、このはたらきが高いほど、家具の倒壊などを防ぎやすくなります。

木造住宅で使われる制震材には、制震ダンパーなどがあります。制震ダンパーは、柱と梁の内部に設置する部材で、建物の揺れに追従して伸縮し、揺れの衝撃を受け流す力を持っています。

古い木造住宅は、制震性はおろか、筋交いの設置も十分でないことが多く、特に、耐震基準の大きな改正が行われた、1981年6月以前に建てられた木造住宅は「壁量規定」が現在よりも低い基準になっていることがあります。

壁量規定とは、地震や強風などの揺れに対し、その建物が最低限確保しておくべき強度を定めたものです。

壁量規定が、現在よりも低い基準で建てられている古い木造住宅は、部分的なリフォームよりも、全体をまんべんなく確認できるように、スケルトンリフォームで耐震補強を行った方が良いでしょう。

耐震補強を含むスケルトンリフォームの費用相場

スケルトンリフォームで耐震補強も行う場合は、補強費用の分、割高になります。特に、耐震性能が低く、築年数が古い建物ほど、補強作業が増えるため、場合によっては新築並みの工事費用が発生することもあります。

なお、マンションではスケルトンリフォームの際、耐震補強工事を住人が独断で行うことはできません。

戸建て住宅での費用相場

戸建て住宅で、耐震補強工事とセットでスケルトンリフォームを行った場合の費用相場は、約1500~2500万円が費用の相場です。

平方メートルあたりの工事費用の内訳は、以下の通りです。

・解体工事費用:約1~3万円
・耐震補強工事費用:約2~6万円
・外壁、屋根工事費用:約3万円
・内装工事費用:約2万5千円
・電気配線工事費用:約1万5千円

例えば、約100平方メートル(約30坪)の建物で、耐震補強とセットでスケルトンリフォームを行った場合は、約1100~1700万円が工事費用の相場となります。

なお、断熱補強工事費用も行った場合は、平方メートルあたり、約1~3万円の費用が発生しますので、追加で約140~400万円の費用が発生します。

また、水回り設備の交換費用は、それぞれ以下の相場になっています。

・システムキッチン交換費用:約70万円
・ユニットバス交換費用:約80万円
・洗面台交換費用:約40万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約210万円
※本体価格と取り付け費用を含む金額です。
※本体価格は、標準的なミドルクラスの機器を想定しています。

さきほどの約140平方メートルの建物の工事費用に、水回り設備一式の交換費用を加えると、スケルトンリフォームの費用相場は、約1300~1900万円となります。

木造住宅での費用相場

木造住宅の場合、耐震補強に加えて、基礎や構造材そのものの補強が多く発生します。

基礎や構造材の補強費用は、平方メートルあたり、約1~3万円が相場です。

約140平方メートルの木造住宅であれば、構造材の補強に約100~300万円が発生する計算になりますので、スケルトンリフォームの費用相場は、約1400~2200万円と考えられます。

木造戸建てをスケルトンリフォームする費用を知りたい方はこちら

マンションでの費用相場

マンションの場合、各自が所有している部屋をスケルトンリフォームすることはできても、耐震補強工事を同時に行うことはできません。

耐震補強は、構造部に手を加える工事です。マンションの構造部は、住人全員の共有部ですので、各部屋の持ち主が自由に手を加えることはできません。

東京都が平成25年に行った調査によれば、マンションの耐震補強費用は、約500~1000万円が22.6%、約1000~3000万円が20.4%という結果が出ています。

参考:東京都都市整備局『マンション実態調査結果【概要版】』

なお、マンションの耐震補強工事を行うためには、住民の4分の3から合意を得る必要があり、補強費用の負担は、各住人の「共有部の持ち分割合」で決まります。

耐震性を高めるスケルトンリフォームが得意な会社を探すには

ここまで説明してきた耐震性を高めるスケルトンリフォームの費用は、あくまで一例となっています。

正確なスケルトンリフォーム費用を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!