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2017年10月27日更新

築30年物件のスケルトンリフォームにかかる費用や価格の相場は?

築30年の一戸建て住宅や中古マンションは、スケルトンリフォームによって、新築のように変身させることができます。一戸建てと中古マンションで、行える工事の内容は異なりますので、工事や建物タイプごとの費用相場を知っておきましょう。

築30年の一戸建てをスケルトンリフォーム

築30年の一戸建て住宅で、スケルトンリフォーム行う場合の費用は、約1100~1900万円が相場となっています。

費用はあくまでも平均的な価格帯ですので、建物の面積や劣化具合によっては、これ以下になることも、倍以上の費用になることもあります。

費用の内訳を知って、ご自宅や、購入予定の中古物件をスケルトンリフォームする場合の予算計画に役立てましょう。

築30年一戸建てのスケルトンリフォーム費用の内訳

一戸建て住宅のスケルトンリフォームでは、解体や仕上げなどの基本的な工事のほか、耐震性や断熱性を補強する工事、水回り設備の交換工事などが発生します。

基本的な工事費用の内訳

※平方メートルあたりの単価です
・解体工事費用:約1~2万円
・外壁、屋根工事費用:約3万円
・内装工事費用:約2万5千円
・電気工事費用:約1万5千円
・給排水管工事費用:約1万円

戸建て住宅のスケルトンリフォームでは、屋根や外壁などの外装に手を加える工事が発生するため、解体費用・外壁や屋根などの外装工事費用・内装工事が割高になります。

また、劣化した給排水管の交換や、電気配線や電圧の変更も、一戸建て住宅のスケルトンリフォームでは発生します。

補強工事費用の内訳

建物の補強とは、断熱性や耐震性を高める工事のことです。耐震性能を補強する際に、基礎の土台や構造材の補強が行われることもあります。

※平方メートルあたりの単価
・耐震補強工事費用:約2~6万円
・断熱補強工事費用:約1~3万円

補強費用は、過去に補強リフォームが行われたかどうかで変動します。耐震金具の取り付けなど、構造材の簡単な点検で住むようであれば、平方メートルあたりの施工単価は、約2万円で済みます。

しかし、旧耐震基準で建てられた住宅の場合、現行の基準に合わせるために、大掛かりな耐震補強になります。

筋交いやブレースと呼ばれる耐震補強材の追加や、補強金具の追加が必要になり、平方メートルあたり約4~6万円の工事になるため、1棟あたり約160~540万円の費用になることがあります。

1981年6月以降に建てられた住宅で、かつ、現行の耐震基準で建てられている建物であれば、法改正に合わせた大掛かりな耐震補強工事は発生しないことがあります。

しかし、旧耐震基準で建てられた住宅や、新耐震基準施工後でも、構造計算が不十分な住宅などは、建物全体の耐震強度を見直す必要があり、筋交いや制震ダンパーの設置など、広範囲の補強工事になりかねません。

また、スケルトンリフォームで断熱補強工事を行う場合、建物の外壁や屋根全体に渡る工事になるとが多いため、1棟あたり約80~180万円の費用相場となります。

水回り設備の交換費用

以下は、各設備の本体価格と、取り付け工事費用の平均的な合計価格です。

・システムキッチン交換費用:約80万円
・ユニットバス交換費用:約90万円
・洗面台交換費用:約40万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約230万円

水回りのリフォームパック費用についてはこちら

築30年の木造住宅の場合

築30年前後の一戸建て住宅であれば、構造材に大きな劣化はないと考えられますが、木造住宅は、鉄骨造住宅に比べると耐用年数が短い建物です。

新築から10年ごとに、屋根のメンテナンスや雨漏りの補修などを行っていれば、家の構造材が大きく傷んでいる可能性は低くなります。

しかし、腐食や構造材の傷みが進行している木造住宅の場合は、構造材の補強費用として、約30~80万円が追加で必要になることがあります。

築30年一戸建てのスケルトンリフォーム事例

ここからは、具体的なスケルトンリフォームの事例と、それぞれの施工費用をご紹介します。

事例1:スケルトンリフォームで水回りを使いやすく

■費用:約1400万円
■リフォーム内容:
・脱衣所の拡張、洗面台の交換
・浴室の移動、ユニットバスの交換
・内装仕上げ工事

洗面台や収納が置けない狭い脱衣所を拡張し、拡張した分、ユニットバスを移動させたリフォームです。

間取り全体を作り替えるスケルトンリフォームでは、水回り設備を移動させる際、他の部屋が干渉して動かせないということがなく、比較的自由に空間を設計することができます。

事例2:スケルトンリフォームで二世帯住宅化

■費用:約2100万円
■リフォーム内容:
・水回り設備の交換、増築
・玄関の追加
・内装仕上げ工事

二家族がひとつの家で暮らせるように、水回り設備を増築し、玄関を追加するリフォームです。

部分的な内装リフォームの場合、水回り設備を設置する箇所の増築や、玄関や窓など開口部を追加する工事は、非常に多くの制約を伴います。

スケルトンリフォームであれば、プランニングを比較的自由に行うことができるため、建て替えや新築ほどの高額な費用をかけずに、住みやすい空間を手に入れることができます。

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築30年の中古マンションをスケルトンリフォーム

築30年の中古マンションの場合、スケルトンリフォームの費用相場は、約500~900万円です。

こちらはスケルトンリフォームのみの費用で、物件の購入費用は含まれていません。

マンションのスケルトンリフォームは、屋根や外壁の解体や仕上げが発生せず、耐震補強工事も行うことができないため、一戸建て住宅工事ほどの費用にはなりません。

そのため、内装の解体、仕上げ、水回り設備の一式交換を含めても、約1000万円以下でスケルトンリフォームが行えるため、物件の購入費用に予算を回すことができるでしょう。

マンションのスケルトンリフォームの費用はこちら

築30年中古マンションのスケルトンリフォーム費用

手を加える箇所が少ない、築30年の中古マンションをスケルトンリフォームする場合は、内装工事の規模や、水回り設備のグレードで、スケルトンリフォームの総費用が異なります。

基本工事費用の内訳

※平方メートルあたりの費用単価です
・解体工事費用:約1~3万円
・内装工事費用:約2~4万千円
・電気配線工事費用:約1万5千円
・断熱補強工事費用:約8千~1万円

収納を追加したり、間仕切り壁を撤去して間取りを変更したりすると、内装工事費用は割高になります。

水回り設備の交換費用

※本体価格・取り付け費用を含む設備ごとの交換費用
・システムキッチン交換費用:約60万円
・ユニットバス交換費用:約70万円
・洗面台交換費用:約20万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約150万円

賃貸物件用の水回り設備は、一戸建て住宅に比べるとコンパクトなため、本体価格の分、取り付け費用も若干安くなります。

ただし、キッチンの食洗器やコンロの台数追加といったオプションを増やしたり、サイズが大きい商品を選んだりすると、一戸建て住宅並みの費用になることもあります。

築30年中古マンションのスケルトンリフォーム事例

築30年のマンションでも、水回り設備の交換や間取り変更で、モダンな空間にすることができます。

事例1:スケルトンリフォームで収納空間を追加

■費用:約850万円
■リフォーム内容:
・造作収納を追加
・リビング壁面に壁付けカウンターを取り付け
・水回り設備一式の交換
・間仕切り壁の撤去

使いにくい既存のクローゼットや押し入れを解体し、居住空間を広げ、造作収納や壁付けカウンターで収納スペースを補うリフォームです。

マンションは、構造上、水回り設備を大きく移動させることができませんが、機器の交換だけでも新築同然の空間を手に入れることができます。

事例2:スケルトンリフォームで対面キッチンに

■費用:約900万円
■リフォーム内容:
・間仕切り壁を撤去してリビングとダイニングを一体化
・壁付けキッチンを対面キッチンに変更
・収納スペースを玄関まわりに配置

リビングとダイニングを区切る間仕切り壁を撤去して、広いリビングを作るスケルトンリフォームです。

リビングが広くなることによって、壁際に追いやられていたキッチンを、対面キッチンに交換することができます。

築30年物件のスケルトンリフォームが得意な会社を探すには?

ここまで説明してきた築30年物件のスケルトンリフォームの費用は、あくまで一例となっています。

正確なスケルトンリフォーム費用を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「リフォーム会社を自分で探して問い合わせするのが億劫...。」

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!