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2017年10月27日更新

築50年物件のスケルトンリフォームにかかる費用や価格の相場は?

築50年の一戸建て住宅やマンションをスケルトンリフォームする場合は、建物のタイプ別に、行える工事の種類や費用相場を把握しておく必要があります。耐震補強リフォームや基礎の補強など、築50年住宅のスケルトンリフォームに必要な工事を知っておきましょう。

築50年の一戸建てをスケルトンリフォーム

築50年の一戸建て住宅でスケルトンリフォームを行う場合、費用相場は、約1800~2500万円となっています。

築年数が比較的長い築50年の住宅は、スケルトンリフォームの恩恵を受けやすいと言えるでしょう。

建物を解体せず、部分的に補強・交換するリフォームでは、築50年住宅ともなると、再利用できる箇所が少なく、手を加える箇所が増える分、割高な工事になってしまいます。

そのため、劣化した箇所の補修が追い付かないばかりか、基礎の重大な劣化を見落としてしまう恐れもあります。

一方、スケルトンリフォームで建物をいったんすべて解体し、基礎の補強や、耐震・断熱改修を行うと、建物全体をバランスよく改修することができます。

築50年一戸建てのスケルトンリフォーム費用の内訳

建物面積が少なく、かつ、これまで定期的にメンテナンスが行われてきた家であれば、築50年でも、スケルトンリフォーム費用は約1000万円前後に収めることができます。

しかし、長いあいだ人に使われていなかった古い中古戸建て住宅は、基礎や構造材に重大な劣化が進行している恐れがあります。

基本的な工事費用の内訳

※平方メートルあたりの単価
・解体工事費用:約2~6万円
・外壁、屋根工事費用:約2~3万円
・内装工事費用:約2~5万円
・電気配線工事費用:約1~2万円
・給排水管工事費用:約1~3万円

基礎や構造材の劣化が進んでいる築50年住宅の場合、構造材にも解体・撤去が必要なものが潜んでいることが多く、解体費用は築年数が浅い住宅に比べると、やや割高になります。

また、水回り設備の位置が現代の暮らしにそぐわないことも多く、給排水管の交換や延長工事なども発生することがあります。

例えば、キッチンがリビングから離れた箇所にあったり、脱衣所に洗面台がなく、廊下に設置されていたりする住宅では、水回り設備を大きく移動させなければなりませんので、配管・電気工事ともに高額になります。

補強工事費用の内訳

※平方メートルあたりの単価
・耐震補強工事費用:約3~6万円
・断熱補強工事費用:約2~3万円

築50年の住宅ということは、旧耐震基準で建てられていると考えられます。

現行の耐震基準は、1981年6月に改訂されたものですので、この年以前に建てられ、かつ耐震改修工事が一度も行われていない住宅は、スケルトンリフォームの際、建物全体に耐震改修工事が必要です。

ただし、建物を一度基礎のみの状態にして、基礎の土台や構造材の補強をしっかり行うことができますので、リフォーム後の建物の強度をはるかに向上させることができるでしょう。

窓や外壁・屋根も、断熱性の高い複層ガラス窓や外装材を新たに取り入れることができますので、冬場でも家が温まりやすい、快適な住まいを手に入れることができます。

水回り設備の交換費用

下記の金額は、各メーカーのスタンダードクラス商品の、本体価格と取り付け費用を含む、設備ごとの交換費用です。

・システムキッチン交換費用:約70万円
・ユニットバス交換費用:約80万円
・洗面台交換費用:約40万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約210万円

なお、オプション機能が豊富なハイグレードクラスや、サイズが大きな設備など、価格が高い商品を選ぶと、水回り設備の交換費用だけで、約350~400万円になることもあります。

築50年木造住宅の場合

築50年の木造住宅では、基礎が「布基礎」になっていることがあります。

布基礎とは、立ち上がり部分のみ鉄筋コンクリートで作られている基礎のことです。一方、床下全体に鉄筋コンクリートが敷かれた基礎は「ベタ基礎」と呼びます。

もともとベタ基礎は、重い鉄骨造の建物を支える丈夫な基礎として使われていました。しかし、近年では、建物の強度を優先して、木造住宅にもベタ基礎を使うことが推奨されています。

布基礎は、床下部分に鉄筋コンクリートを打設する補強工事のほか、基礎の立ち上がり部分と柱を、アンカーボルトと呼ばれる接続金具で補強する工事なども行われます。

特に、築50年の木造住宅の場合、スケルトン状態にした時に、基礎と建物がずれていたり、基礎が腐食して強度を失っていたりすることがあります。

最悪の場合、アンカーボルトで基礎と建物が繋がれていなかったり、柱の一部が基礎から浮いていたりといった、施工当時の手抜き工事が発覚する恐れもあります。

このような理由から、築50年の木造住宅で行うスケルトンリフォームは、約80~280万円の補強費用が別途発生する恐れがあります。

築50年一戸建てのスケルトンリフォーム事例

築50年の一戸建て住宅を、目的別にスケルトンリフォームした時の費用相場を見てみましょう。

事例1:古くて危険な家をバリアフリーリフォーム

■費用:約1950万円
■リフォーム内容:
・急傾斜の室内階段、玄関階段を撤去し、ゆるやかな傾斜にリフォーム
・すきま風が入り滑りやすいタイル風呂を、保温性の高いユニットバスに交換
・廊下、階段、玄関に手すりを設置
・段差がなく移動がスムーズな室内
・2階にあった両親の寝室を1階に移動

築50年の一戸建て住宅に多い間取りの特徴として、急傾斜の階段や、浴室や玄関の高い段差などがあります。

あるいは、2階に両親の寝室や和室があって、毎日の階段の上り下りが困難に感じている家もあるでしょう。

スケルトンリフォームでいったん内装を解体し、建物の構造計算を新たにやり直すことで、建物の強度を落とすことなく、間取り変更を行うことができます。

事例2:スケルトンリフォームで耐震・断熱性の高い家に

■費用:約2200万円
■リフォーム内容:
・基礎と建物を接続金具で強固に一体化
・断熱性の高い外壁に張替え
・屋根、小屋裏、床、壁全体に断熱材を施工
・居室、寝室の窓を複層ガラス窓に交換

建物をいったん基礎と構造材のみの状態にし、内装や外装を作る前に、入念に補強を行うリフォームです。

また、断熱材を建物全体に施工し、複層ガラス窓を取り入れることで、温かい空気が逃げにくい、断熱性の高い家となります。

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築50年の中古マンションをスケルトンリフォーム

築50年の中古マンションの場合、スケルトンリフォームの費用相場は、約500~1100万円です。

こちらの金額はスケルトンリフォームのみの費用で、物件購入費用は含まれていませんのでご注意ください。

築50年中古マンションのスケルトンリフォーム費用内訳

築50年の中古マンションを購入し、スケルトンリフォームを行う場合は、物件の購入費用とは別に、リフォーム費用を計算しておきましょう。

基本工事費用の内訳

※平方メートルあたりの施工単価
・解体工事費用:約1~3万円
・内装工事費用:約2~5万円
・電気工事費用:約1万5千円
・水道工事費用:約8千円

マンションの場合、解体できるのは、内装材や間仕切り壁、水回り設備のみですので、戸建て住宅に比べて工事費用は少なくなります。

ただし、耐震補強工事は行うことができません。構造材は、マンションの共有部になるため、耐震補強リフォームを行うためには、住民の4分の3の同意が必要となり、全室で一斉に実施する必要があります。

そのため、築50年の中古マンションを購入する時は、過去に耐震改修工事を含む大規模修繕工事が行われたかどうかを、必ず調べておきましょう。

水回り設備の交換費用

※本体価格・取り付け費用を含む設備ごとの交換費用
・システムキッチン交換費用:約60万円
・ユニットバス交換費用:約70万円
・洗面台交換費用:約20万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約150万円

築50年中古マンションのスケルトンリフォーム事例

築50年の中古マンションでも、テーマを絞って目的に合わせた工事を行うことで、住む人にとって理想のすまいにすることができます。

事例1:好立地の物件を最新の造りにリフォーム

■費用:約1000万円
■リフォーム内容:
・キッチンをカウンター付きの対面キッチンにリフォーム
・使わない狭い寝室はウォークインクローゼットに変更
・間仕切り壁を撤去して広々としたリビングに
・水回り設備一式を交換

築50年の中古マンションは、建物は古くても、駅や商店街の近くなど、好立地に建っていることがあります。

スケルトンリフォームで古い間取りや収納不足を解消することができれば、理想の間取りと内装を備えた、好立地のマンションを手に入れることができるでしょう。

事例2:収納にこだわった土間つきの部屋

■費用:約750万円
■リフォーム内容:
・玄関部分に約4畳の土間を施工
・玄関と廊下に壁付け収納を設置
・内装材の張替え
・寝室とリビングを繋ぐウォークスルークローゼット

靴やアウトドア用品が溢れがちな玄関に、広い土間と収納を設けるリフォームです。

廊下の壁も、柱がない部分に収納空間を埋め込み、さらにどの部屋からも行き来できるウォークスルークローゼットを設け、収納不足に陥りがちな古いマンションのデメリットを解消することができます。

スケルトンリフォームが得意な会社を見つけるには?

ここまで説明してきた築50年物件のスケルトンリフォームの費用は、あくまで一例となっています。

正確なスケルトンリフォーム費用を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!