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2018年02月09日更新

不動産取得税とは?課税対象や税額計算について解説します

不動産取得税は、税額計算や申請方法などが複雑で分かりにくいと感じる方も多いのではないでしょうか。今回は不動産取得税の課税対象や税額計算などを詳しく解説していきます。不動産取得税の算出方法などを知って、不動産を購入する前に備えましょう。

不動産取得税とはどんな税?課税対象は?

不動産取得税とは、土地や家屋の売買または贈与、増改築や交換によって不動産を取得したときに課税される都道府県税です。取得とは、現実に不動産の所有権を取得することで登記の有無や有償、無償に関係ありません。

また不動産取得税は新築住宅やアパート、中古住宅やマンション、住宅用土地などに課税されます。不動産取得税の課税対象は以下の通りです。

【不動産取得税の課税対象】
・新築住宅およびその敷地
・中古住宅およびその敷地
・土地付き新築住宅
・賃貸用アパートやマンションおよびその敷地
・住宅用土地
など

不動産取得税の免税と非課税

不動産取得税には免税点と非課税されるものがあります。

不動産取得税は、不動産の価格が以下の金額のときに免税されます。

・土地の価格が10万円未満のとき
・建築した価格が23万円未満または12万円未満の家屋を取得(建築除く)したとき

次に非課税になるケースを見てみましょう。相続で不動産を取得した場合、相続は非課税になるので不動産取得税は課税されません。相続の他に非課税に該当するものは以下の通りです。

・公共の用供する道路などを取得したとき
・法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割により不動産を取得したとき
・社会福祉法人などが老人福祉法や社会福祉法などに規定する事業(老人デイサービス事業や子育て短期支援事業など)用の不動産を取得したとき

上記に該当する場合、不動産取得税は課税されません。

不動産取得税の税額の計算方法

不動産取得税の税額の計算方法は以下の通りです。

不動産取得税額=不動産の価格(課税標準額)×標準税率4%(3%)

不動産の価格とは購入したときの価格や建設費用ではなく、市町村の固定資産課税台帳に登録している価格のことを言います。

また、新築や増築などの固定資産課税台帳に価格が登録していない不動産を取得した場合は、固定資産評価基準によって評価した価格になります。

固定資産評価基準とは、地方税法で固定資産評価の基準や評価の実施方法を定めたもので、固定資産評価基準を設けることにより全国的な評価の統一や、市町村間の均衡を図るために定められた基準のことです。

一方、税率とは地方税法で規定されている標準税率のことで4%と定められています。しかし、平成30年3月31日までは特例により土地および住宅は3%、住宅以外の家屋は4%と軽減措置が適用されています。

不動産の価格と標準税率をかけて、納税額がいくらになるか算出されたものが不動産取得税となります。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税には軽減措置があり、一定の条件を満たした特例適用住宅に適用されます。対象となるのは新築住宅賃貸アパートなどやその敷地、一戸建てやマンションの中古住宅(耐震基準適合既存住宅)です。

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、特例適用住宅と認定されるための書類(土地や住宅の登記事項証明書など)と不動産取得税減額適用申請書を都道府県税事務所に提出しなければなりません。

特例適用住宅の条件や、住宅を取得したときの軽減措置の要件と控除額がいくらなのかを見ていきましょう。

※2017年12月時点の情報です。

住宅の不動産取得税の軽減措置

1 新築住宅(増改築含む)、建売住宅や分譲マンションなどの新築未使用住宅
要件:延床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下(増改築の場合は増改築後の床面積)
控除額:1,200万円
※認定長期優良住宅の場合は、1,300万円

2 アパートや共同住宅などの新築賃家住宅(一戸建て以外)
要件:1区画の延床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下
控除額:1区画ごとの価格から1,200万円
※認定長期優良住宅の場合は、1,300万円

3 一戸建てやマンションなどの中古住宅(耐震基準適合既存住宅)
要件:
(1)延べ床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
(2)新築日が昭和57年1月1日以降※新築日が昭和56年12月31日以前であっても取得日前2年以内に新耐震基準適合証明の調査を受け、書類の交付を受けた家屋は耐震基準適合既存住宅とみなされ軽減措置が適用になります。
(3)取得者自身が居住する住宅
控除額:
昭和56年7月1日~昭和56年12月31日 420万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円

住宅用土地の不動産取得税の軽減措置

1 新築住宅(増改築除く)や一戸建て以外の新築貸家住宅(共同住宅など)の住宅用土地
要件:
(1)土地を取得した日から3年以内に上記の住宅を新築した場合
※土地の取得者が、住宅が新築されるまで引き続きその土地を所有しているか、新築がその土地を最初に譲り受けた者により行われた場合に限る。
(2)土地を取得したものが、土地取得日前1年以内に1の住宅を新築していた場合
軽減額:
▲または、■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%
▲または■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%のどちらか高い方を減額する

▲45,000円
■土地の平方メートル単価(※宅地や宅地比準土地の場合価格の2分の1 価格/地積)

2 新築未使用住宅(建売住宅、分譲マンションなど)や中古住宅(一戸建て、マンションなど)の住宅用土地
要件:
(1)新築後1年以内の新築未使用住宅などとその土地を取得した場合
(2)土地を取得したものが、土地取得日前後1年以内にその土地の上の中古住宅等または取得者が居住する新築未使用住宅を取得した場合
軽減額:
▲または、■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%
▲または■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%のどちらか高い方を減額する

▲45,000円
■土地の平方メートル単価((宅地や宅地比準土地の場合価格の2分の1)価格/地積)

不動産取得税の申告期限と納め方

不動産取得税にはいつまでに申告しなければならないという期限があります。各都道府県によって違いはありますが、不動産を取得して約20日~60日以内に都道府県税事務所に申請書を提出します。

そして、不動産取得税の申告と同時に軽減措置の申請書の提出もしていきます。

不動産を取得後、都道府県税事務所による調査が行われたあとに納税通知書が送付されます。不動産取得税の納め方は、納税通知書を持参して金融機関等で支払えば納税完了となります。

しかし、都道府県によっては納税通知書を持って、都道府県税事務所に申請に行くこともありますので、不動産がある地域の税事務所に確認した方がいいでしょう。

この期限を過ぎてしまうと、軽減措置を受けることができなくなる可能性があります。不動産取得の際は、不動産取得税の申請期限がいつまでなのかを把握しましょう。

不動産取得税についてのQ&A

不動産取得税についてのQ&Aをご紹介します。

不動産取得税の申請は必ずしなければならない?

都道府県によっては都道府県税事務所での登記時に提出された書類などから、軽減措置が適用になるかを判断し不動産取得税から控除した額を請求してくれるところもあります。

納税通知書が届いたときにはすでに控除済の場合もあるようです。納税通知書が届いたら控除されているかどうか県税事務所に問い合わせるなどをして確認しましょう。

不動産取得税を分割で支払いできる?

不動産取得税を分割で支払うことはできます。この場合、都道府県税事務所に相談するのですが、なぜ一括の支払いができないのか理由を説明しなければなりません。

また、月々いくらを支払えるのか、いつまでに完済するのかなど不動産取得税の納め方を話し合う必要があります。さらに延滞金も発生するため、分割の支払いをする際は慎重に考えましょう。

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