この築年数でも大丈夫…？鉄骨造をリフォーム・リノベーションする時の注意点

鉄骨造とはどのような構造の建物なのか？

鉄骨造とは、構造部分が鉄骨で作られている建物のことです。

RC造やSRC造などの鉄筋コンクリートで作られた建物の場合、鉄筋入りのコンクリートによって建物の構造が作られていますが、鉄骨造は柱や梁部分が鉄骨で作られた建物ですので、構造的には木造住宅に近いと言えます。

また、鉄骨造では使用している鉄骨の厚みによって強度や寿命が変わり、厚みが6mm以下のものは軽量鉄骨、6mm以上のものは重量鉄骨と呼ばれており、重量鉄骨の方が強度や耐久性、耐震性の面で有利です。

そのため、中古の一戸建住宅を購入してリフォームやリノベーションを行う場合、重量鉄骨を用いた建物を選んだ方が良いと考えられがちですが、重量鉄骨は強度が高すぎるため、一戸建住宅にはほとんど用いられていません。

重量鉄骨を用いた鉄骨造は、主にビルやマンションなどの大規模な建物に用いられています。

一戸建住宅の場合には、鉄骨の厚みが6mm以下の軽量鉄骨を用いることが大半ですが、軽量鉄骨でも鉄骨の厚みが4mmか5mmかによって強度や耐久性、耐震性は大きく変わりますので購入の際にはこの点に注意しておくと良いでしょう。

鉄骨造の建物を購入する際には、このように構造材として用いられている鉄骨の厚みが重要なポイントとなりますが、その他にはどのような注意点があるのでしょうか？

中古鉄骨住宅を購入する際に知っておきたいこと、注意点を見ていきましょう。

鉄骨造の寿命は何年くらい？

中古の鉄骨造の建物を購入するにあたり、注意しなければならないのが建物の耐用年数です。

鉄骨造の建物の耐用年数については、国税庁が減価償却年数として公表しており、鉄骨の厚みによってこの年数は大きく変わります。

国税庁が発表している法定耐用年数のリストを見てみると、4mmを超える鉄骨を利用している場合は34年、3mm以上4mm以下なら27年、3mm以下の場合は19年です。

木造住宅の法定耐用年数は22年ですので、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを行う場合には、最低でも3mm以上の鉄骨を利用している建物を選んだ方が良いでしょう。

鉄骨造の建物をリフォームする際の注意点とは

実際に鉄骨造の建物を購入してリフォームし、居住または賃貸物件として投資目的に利用する場合には、どのような注意点が考えられるのでしょうか？

まず、鉄骨造の建物を購入する上で最も重要な注意点は、鉄骨部分に錆が出ているかどうかということです。

建築用語で鉄骨造のことをS造と呼びますが、S造の建物に使用されている鉄骨には全て防錆塗料が塗られているため、基本的にはほとんど錆は発生しません。

しかし、日常的に水や湿気に晒されている状態では防錆塗料が塗られていても塗料が劣化し、錆が発生してしまうことがあるのです。

もし、建物の構造体に錆が発生している場合には、錆びた部分の補修が必要となりますし、場合によっては鉄骨そのものを交換しなければならず、多額の費用がかかってしまいます。

また、雨漏りや構造上の問題で錆が発生しているという場合には、鉄骨の修繕、補強以外にも、防水工事を追加で施さなければなりません。

中古住宅を安く購入できたとしても、一般的なリフォームに追加して鉄骨の修繕、防水工事も行うとなると、状態の良い建物を購入するより費用がかかってしまう可能性もあるのです。

サッシや窓ガラスの交換は結露対策に有効？

S造の建物では、結露による湿気も錆の原因となってしまうため、リフォームの際にはサッシや窓を気密性の高いものに変更して結露対策を行うという方法も用いられています。

しかし、窓の結露対策を行うだけでは十分な湿気対策にはなりませんので、24時間換気システムや空調等の追加などで室内の湿度を一定に保つ、風通しを良くして湿気の蓄積を抑えるといった対策を行っておきましょう。

S造の間取りや内装を変更する際の注意点

S造の建物の間取りや内装、水回り等を変更する際には、どのような点に注意する必要があるのでしょうか？

間取り変更や内装、水回りに関しては、一般的なマンションリフォームとほぼ同じですので、注意点もマンションリフォームと同じものになります。

間取りの変更ならコンクリート製の強固な壁がある場合は撤去が難しい、構造材である鉄骨の除去はできないといった点です。

水回りについては、戸建て住宅ならある程度自由に変更は出来ますが、マンションやアパートなどの集合住宅の場合は、建物の中にあらかじめ設置されている排水用の縦管までの距離によって施工可能かどうかや施工方法などが変わります。

これは、排水がスムーズに流れにはある程度の勾配が必要となるためで、縦管までの距離が長い場合は十分な勾配が取れなくなることから水回り設備が追加できなくなるのです。

排水の勢いを増して勾配が取れない場所でも設備を追加することができるポンプもありますが、導入費用がやや割高となり、また音がとても大きくなるため、賃貸目的でのリフォーム、リノベーションの場合は避けておいた方が良いでしょう。

内装については、特に制限はありませんので、使用したい内装材を選んで利用することができます。

ただ、集合住宅の場合については、隣家の生活音対策や足音が響くのを防ぐために、防音壁への変更や、防音床の導入を行っても良いでしょう。

中古鉄骨住宅はどれくらいの築年数を目安にするべきか

中古の鉄骨住宅を購入する場合、築年数は何年程度のものを選べば良いのでしょうか？

多少築年数が深い場合でも、元々の作りがしっかりしていたり、管理が良かったりするものは状態が保たれている可能性が高いと言えますし、管理が悪ければ築年数が浅くても状態が悪い可能性が高くなります。

そのため、中古鉄骨住宅を購入する際には、専門家に建物の状態を調査してもらうと良いでしょう。

また、築年数については、耐震基準の問題もあります。

耐震基準は昭和56年5月に現行の基準に変更されているため、2018年時点で築年数が35年を超えるような建物の場合、十分な耐震性が確保されていない可能性があるのです。

もちろん、耐震補強工事を施して現行基準に適合させている場合は問題ありませんが、耐震補強工事が行われていない場合、購入は避けた方が良いでしょう。

耐震基準の切り替えについては、一部で切り替え後も対応が遅れてしまった旧基準のものが昭和56年5月以降にも建築されているという情報もありますが、これについては昭和56年5月以前に着工されたものが対象になります。

着工年月日が昭和56年5月31日以降のものなら、書類の段階で新基準に適合していなければ建築許可がおりませんので、耐震性に関する問題はないと言えるでしょう。

しかし、S造の建物の法定耐用年数は長くとも37年ですので、耐震基準が更新された時期に作られた建物は耐用年数の問題を抱えている可能性も高いのです。

築30年ともなると基準以前に建物の老朽化も気になってきますので、購入の際には専門家による入念な調査を行っておくことをおすすめします。