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2017年12月26日更新

リフォームと建て替え、どっちがお得?住友林業がお答えします!(後編)

家の築年数が一定以上になると、リフォームと建て替えのどちらを選択すべきか、悩んでしまう人も少なくはありません。「築年数」「お金」「工期」の3つの切り口から、プロの総合的なアドバイスをもらうべく『ハピすむ』・集客担当の梅本が住友林業さんにお伺いして行ったインタビュー第二弾。前編では「リフォーム/建て替えを選ぶ決め手」と「リフォームのメリット・デメリット」を伺いましたが、後編では「建て替えのメリット・デメリット」と「住友林業の建て替えの特徴」を中心にお話を伺います。建て替えを考えるときに重要な「持ち家の資産価値」に関する情報も詳しく伺います。

住友林業

建て替えをする場合のメリット・デメリット

【住友林業様インタビュー】リフォームと建て替え、どっちがお得?住友林業がお答えします! (後編)
(真剣にお話を伺う『ハピすむ』・集客担当の梅本。“リフォームと建て替えそれぞれに適したケースがあるのですね。”)

建て替えの特徴

①工事の前提・検討目安の築年数

  • ・既存住宅の全てを解体して、ゼロから設計していくため思い通りの躯体・間取りに出来る
  • ・築30年以上が目安

②費用・税金・ローン

  • ・費用相場:約1500~2300万円(リフォームより+500万円アップ)
  • ・税金:新しい固定資産税が発生する。長期優良住宅と認定されれば控除がつく
  • ・住宅ローン:リフォームよりも低金利で高額のローンが組める。まだ住宅ローンが残っている場合は組み直しローンなどを利用する。

③工事期間

  • ・工期:約5カ月~半年(リフォームより+3カ月アップ)

梅本「建て替えを選択するほうが適しているのは、そもそもリフォームが出来ない場合のほか、より自由度が高い設計や長期的な居住を求める場合ですね?ここに書いてある以外で気になるのは引っ越しでしょうか。荷物をすべて出して仮住まい先に引っ越すところから始まるのですよね?」

稲垣「そうですね。解体して基礎工事から始めますので、工期も当然リフォームより長くなります。完成までは仮住まい先を確保して引っ越して頂くことになります。このショールームにいらしていただくとわかりますように、住友林業ではリフォーム・新築・緑化などが一か所でお話出来るようになっています。いろいろな面から比較検討しないと不安な場合にはリフォームと新築を並行してお話を進められます。」

梅本「多額のローンが比較的簡単に組めるのは建て替えのメリットといえますが、建て替えの場合はローンの金額自体、リフォームよりかなり大きくなりますよね。古い住宅ローンがまだ完済していない場合はどうなるのでしょうか?手続きなどに手間がかかりそうですね?」

稲垣「住宅ローンの組み直しを利用することもあります。築25~30年の住宅のローンはだいたい500万から2000万円ぐらい。この残債を新しいローンに乗せ換えて組み替えることが多いです。」

梅本「まずは金融機関で相談するのが大事ですね。」

「長期優良住宅」に建て替えるメリット

「長期優良住宅」に建て替えるメリット

稲垣「このほか建て替えのお金の面でのメリットとしては、優遇税制も上げられますね。長期優良住宅の認定を受けられる住宅だと固定資産税が安くなります。」

梅本「なるほど、建て替えの場合は費用が高い・固定資産税が上がるというデメリットが気になりましたが、長期優良住宅には金銭面でのメリットもあるのですね。」

参考資料

長期優良住宅の普及の促進に関する法律

第一章 総則
(目的)
第一条
 この法律は、現在及び将来の国民の生活の基盤となる良質な住宅が建築され、及び長期にわたり良好な状態で使用されることが住生活の向上及び環境への負荷の低減を図る上で重要となっていることにかんがみ、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備について講じられた優良な住宅の普及を促進するため、国土交通大臣が策定する基本方針について定めるとともに、所管行政庁による長期優良住宅建築等計画の認定、当該認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づき建築及び維持保全が行われている住宅についての住宅性能評価に関する措置その他の措置を講じ、もって豊かな国民生活の実現と我が国の経済の持続的かつ健全な発展に寄与することを目的とする。

梅本「簡単に言うと、耐久性・耐震性の基準を満たしていて、リフォームがしやすい、維持管理がしやすい物件と認められると、認定がもらえるのですか?」

稲垣「あとエネルギー使用の効率性ですね。これらを満たした物件であれば、長期優良住宅と認められ、所得税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税の減税などが受けられます。特に長期優良住宅の固定資産税の軽減は税額の1/2が5年間軽減され、通常より2年も長く恩恵を受けられるのです。市町村単位でさらなる補助金がある場合もあります。年度によって減税の優遇制度は異なります。」

梅本「軽減課税は建て替えの大きな金銭的メリットですね。」

稲垣「じつは建て替えを選ぶことで、将来のリフォームがラクになる、というメリットもあります。国の定める建築基準が変わり、性能がより高い家を造るように指導していますので、今後は家がより長く “もつ”ようになるはず。50年後にはリフォームに適した基礎工事を施した中古住宅が増えることが予想されます。躯体がしっかりした、リフォームがしやすい設計の家に建て替えたメリットがそこでも出るはずです。」

梅本「将来のリフォームを考え、いま建て替えるというわけですね。」

若林「火災保険も省令準耐火住宅に建て替えると安くなります。T構造(耐火)とH構造(非耐火)という2つの構造がありますが、木造住宅はふつうH構造(非耐火)です。これを省令準耐火住宅に建て替えることで木造でも鉄筋コンクリート建てと同じT構造(耐火)の保険料にできます。木造から比べると半額以下です。」

「住友林業」の建て替えの特徴とは?

「住友林業」の建て替えの特徴とは?
(ライフステージの変化による間取りなどのリフォームも、BF(ビッグフレーム)工法なら簡単かつ大胆にできるとのこと。)

梅本「住友林業さんの建て替えの特徴はどういう点でしょうか?」

稲垣「住友林業は設計士が多い、というのは大きいと思いますね。通常、営業担当が設計士に仕事を引き継ぐまでが長いと、設計士抜きで営業が出来る範囲内でお客様に説明をしたり、プランを描いたりすることになります。住友林業は営業担当1人に対する設計士の数が他社よりも格段に多いので、初期の段階からお客様・営業担当のミーティングに設計士が入ってプランを立てることが可能です。」

梅本「なるほど、設計士さんがすぐに来て下さるのは頼りになりますね。」

稲垣「そして当社の持つ設計技術、BF(ビッグフレーム)工法です。耐久性・耐震性が高く、リフォームがしやすい、メンテナンスがラク…という長期優良住宅を建てるのに適した建築工法です。通常の柱の5倍の幅がある『ビッグコラム』という構造材を使用することで、以前は必要とされた『筋かい』が不要となり、柱や壁といった設計への物理的な制約を最小限に抑えられるようになりました。開放感があり、リフォームによる間取り変更がしやすい家を建てることが可能です。」

ビッグコラム
(ビッグフレーム工法の主要構造材『ビッグコラム』と稲垣さん。『ビッグコラム』がどれだけ大きいかわかる写真です。)

若林「あと、他社さんと大きく違うのは保証期間ですね。どの会社さんでも『30年の保証やってますよ』と、言いながら、実際は15年から20年目の時点で大きな外部メンテナンスを入れます。住友林業では基本30年目までメンテナンスが要りません。“もつ”材料を使っているので…ですから、メンテナンスコストが低いということですね。」

有吉「住友林業として森林を育てているメリットも大きいと思います。ハウスメーカーというのは家を売って商売することが多い。我々は林業から流通、建築、仲介まですべてやっています。森を育ててその木材で家を建て、メンテナンスすると、サステナビリティやトレイサビリティを追求することが可能です。川上から川下まで管理をしながら家を提供している。だからお客様に安心感が与えられる。そこは強みです。」

社有林分布図(2017年4月1日現在)出典:sfc.jp
社有林分布図(2017年4月1日現在)

日本は国土面積の約70%を森林が占める世界有数の森林大国です。住友林業は総面積約46,444ヘクタールの社有林を管理しており、2017年4月1日現在で日本国土の約900分の1に相当します。これら広大な社有林は、5年毎に策定する森林施業計画に基づき、適正な森林管理を実施しています。~住友林業ホームページより

床材
(チーク、ウォルナット、チェリーなど、美しい木目の床材。木を使って「美しい家を作る」というのも住友林業の家づくりの特徴です。)

資産価値から見る「良い建て替え」とは?

資産価値から見る「良い建て替え」とは?
(“資産価値の高い住まいを建築することで、ライフスタイルの変化に伴う移住や住みかえの際に、マイホームを売らずに貸すことで安心できる家賃収入を確保します。” ~住友林業ホームページより)

若林「長期優良住宅のように75~90年もつ家だと、建てたお客様が50年住んだとしても、建物にはあと数十年の寿命があります。一世帯住宅を二世帯住宅にリフォームしたり、一部を店舗にしたり、というのとは別に、その地にもう住み続けない、別地へ移住する、というお客様の持ち家、これをどうサポートしていくかも住友林業の取り組みの一つです。」

梅本「一生同じ場所に住み続けられるかは、わからないところがありますよね。」

若林「私どもでは『資産住宅』という考え方を持っています。家を資産として考えるのです。そのためには、貸すこと・売ることが出来なければなりません。統一された中古住宅の査定方法が必要です。それが『スムストック』です。」

梅本「『スムストック』ですか。初めて聞きました。」

若林「『スムストック』は『優良ストック住宅推進協議会』が認定した中古住宅です。会員である大手住宅メーカー10社が供給してきた建物のうち、一定以上の条件を満たす建物をさします。中古住宅に対する一般の査定では統一した計算式がなく、本来の価値が算出出来ません。『スムストック』はこれを解決するために統一基準を設定し、中古住宅という枠組みにとらわれず建物本来の価値を評価しようというものです。安心して購入・売却・居住できる中古住宅のスタンダードを作ろうとしているのです。」

梅本「長期優良住宅を建てることを通して、どんなライフステージ・どんなライフスタイルにも対応していこう、という試みと考えていいでしょうか?」

若林「そうですね、たとえば長期優良住宅の目的の一つに、優良な中古住宅の市場を活性化させる、という目的もありまして、住友林業には長期優良住宅のオーナー様の移住・住み替えをサポートするグループ会社もあるのです。」

有吉「いい建て替えをするということは、ただ高い建物を買っただけでなく安心感を一緒に買えるということです。75-90年建ち続けるという評価をもらえる。3世代にわたって基本的には性能が変わらずに維持できる、ということです。建築したり、リフォームしたりする会社側もそれだけの長い期間お付き合い出来るのが理想的です。住友林業は何十年後も無くならない会社としてあり続けたいと思っています。

(完)

建て替えとリフォームの見積もりを比較しよう!

もし建て替えやリフォームを実際に行うとなった際には、ぜひお近くの会社に一度ご相談することをおすすめします。

建て替えやリフォームをする際に一番気になるのは「いくらかかるのか」という金額の部分かと思います。

正確な金額を知るためには、「現地調査」を受ける必要があります。

その際に、損をしない建て替えやリフォームを実現するために重要なことが一点あります。

それは、1社のみに現地調査と見積もりをお願いするのではなく、複数社に依頼して、必ず「比較検討」をする!ということです。

複数の会社に依頼する時のポイントは「同じ条件」で依頼することです。バラバラの条件で依頼をすると、正しい比較ができません。

このポイントをきちんと押さえ、複数の会社の提案を受けることでご希望の建て替えやリフォームの適正価格が見えてきます。

「色んな会社に何度も同じことを伝えるのがめんどくさい…。」という方はカンタンに複数社を比較検討できるサービスもございますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに建て替えやリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないためにも、会社選びは慎重に行いましょう!