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2017年10月27日更新

築40年物件のスケルトンリフォームにかかる費用や価格の相場は?

築40年の住宅ともなれば、基礎や構造材に何らかの劣化が生じている可能性が高くなります。スケルトンリフォームで基礎まで点検することで、暮らしやすく快適な家を手に入れることができます。マンションと戸建て住宅など、タイプ別の費用相場を知っておきましょう。

築40年の一戸建てをスケルトンリフォーム

築40年を迎えた一戸建て住宅は、スケルトンリフォームを行った時の費用相場は、約1300~2200万円になります。

基本的な工事の費用を知って、行いたいスケルトンリフォームの予算計画に役立てましょう。

築40年一戸建てのスケルトンリフォーム費用の内訳

スケルトンリフォームには、建物の解体費用と、新しく建物を作る費用がそれぞれ発生します。また、水回り設備の交換費用も必ず予算に加えておきましょう。

基本的な工事費用の内訳

※平方メートルあたりの施工単価
・解体工事費用:約2~4万円
・外壁、屋根工事費用:約3万円
・内装工事費用:約2~3万円
・電気工事費用:約2万円
・給排水管工事費用:約2万円

一戸建ての場合、マンションと比較すると、屋根や外壁などの外装を解体する分、解体費用は割高になります。

また、照明器具の交換や水回り設備の移動など、間取りを大きく作り替える工事が発生するため、コンセントの位置変更や給排水管の延長に伴い、電気工事費用、給排水管工事費用もやや増えます。

補強工事費用の内訳

※平方メートルあたりの単価
・耐震補強工事費用:約2~6万円
・断熱補強工事費用:約1~3万円

一戸建て住宅1棟あたりの耐震補強費用は、約70~150万円が相場です。

築40年目の一戸建て住宅の場合、耐震金具の追加に加え、構造材の補強もある程度発生しますので、さらに約10~50万円ほど追加費用が発生することがあります。

なお、断熱補強工事も建物全体に及びますが、外装材や屋根材自体に断熱性が高いものを使用することができるため、断熱補強そのものが高額になるわけではありません。

水回り設備の交換費用

※本体価格・取り付け費用を含む設備ごとの交換費用
・システムキッチン交換費用:約70万円
・ユニットバス交換費用:約80万円
・洗面台交換費用:約40万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約210万円

築40年の木造住宅の注意点

木造住宅の耐用年数は、鉄骨造住宅に比べると短く、築40年目を迎えている場合、腐食や構造材の傷みが進行している恐れがあります。

構造材の補強は、添え木や金物で構造材のずれや欠損を補修する工事になり、費用は平方メートルあたり約1~3万円程度が相場です。

また、1981年6月以前に建てられた住宅は、耐震改修リフォームが行われていない限り、旧耐震基準のままです。

そのため、スケルトンリフォームの際、筋交いやブレースと呼ばれる耐震補強材の追加が建物全体に発生するため、耐震補強工事は大掛かりになり、1棟あたり約300万円になることもあります。

築40年一戸建てのスケルトンリフォーム事例

築40年目の一戸建て住宅をスケルトンリフォームする時の、リフォーム内容や費用例を見てみましょう。

なお、費用はリフォームのみの金額で、物件の購入費用は含んでいません。

事例1:子育て世帯向けにリフォーム

■費用:約1200万円
■リフォーム内容:
・壁付けキッチンを対面キッチンに交換
・ダイニングルームの壁を取り払い、オープンキッチンスタイルに変更
・在来工法の浴室を撤去し、リビングに近い位置にユニットバスを設置
・和室を取り払い、子どもが自由に動き回れる広いリビングに変更

間仕切りが多く、それぞれの部屋が狭くて日当たりも悪くなっていた築40年目の住宅を、明るく開放的な空間に作り替えるスケルトンリフォームです。

キッチンは、リビングを向いた対面キッチンに交換し、家の端にあった浴室をキッチン近くに移動させ、調理中でもお子様に目が届きやすい間取りになっています。

事例2:築40年の木造住宅で補強リフォーム

■費用:約1750万円
■リフォーム内容:
・基礎の床面にコンクリートを打設
・基礎と建物を接続金具で強固に一体化
・構造材全体に筋交いや耐震金具を取り付け
・居室の窓を複層ガラスに交換
・屋根と小屋裏に断熱材を追加
・外壁に断熱パネルを追加

スケルトン工事で、建物をいったん基礎と構造材のみの状態にし、耐震性・断熱性を徹底的に高めるリフォームです。

耐震改修・断熱改修は、住みながらの工事になると、部分的な箇所しか手を加えることができず、補強にムラが残ってしまうことがあります。

外装・内装をすべて解体してしまうスケルトンリフォームであれば、劣化箇所の見落としもなく、断熱材や耐震金具の追加によって、建物の強度がバランスを崩す恐れも低くなります。

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築40年の中古マンションをスケルトンリフォーム

築40年の中古マンションの場合、スケルトンリフォームのみの費用相場は、約700~980万円です。

ただし、オーダーメイドやハイグレードクラスの水回り設備を選ぶと、約1000万円の費用になることもあります。

マンションのスケルトンリフォームについて詳しくはこちら

築40年中古マンションのスケルトンリフォーム費用の内訳

マンションのスケルトンリフォームは、解体・内装仕上げ工事などは一戸建て住宅と変わりませんが、耐震改修工事は、マンションの共用部である構造材に手を加えることになるため、住人が独断で行うことができません。

基本工事費用の内訳

※平方メートルあたりの施工単価
・解体工事費用:約1~4万円
・内装工事費用:約2~5万円
・電気工事費用:約1万5千円
・水道工事費用:約8千円

一室あたり約70平方メートルのマンションの場合、工事費用は、約420~840万円と考えられます。

水回り設備の交換費用

※本体価格・取り付け費用を含む設備ごとの交換費用
・システムキッチン交換費用:約60万円
・ユニットバス交換費用:約70万円
・洗面台交換費用:約20万円
・トイレ交換費用:約20万円

合計:約150万円

価格は、各メーカーのミドルクラス商品を想定していますので、ハイグレード商品を選んだり、オプション機能を追加したりすると、約3~5割ほど費用が割高になります。

また、水回り設備を元の位置から移動させると、配管工事の分、施工費用も割高になります。ただし、マンションによっては、床下の構造や管理規約が原因で、排管に手を加えられないことがあります。

築40年中古マンションのスケルトンリフォーム事例

中古マンションを購入してスケルトンリフォームを行う場合、物件を購入する費用は、大きく価格を下げることはできません。しかし、リフォーム費用はアイデア次第で節約することが可能です。

そのため、いかに予算内で効率良くスケルトンリフォームを行えるかで、マイホームにかかる費用は異なります。

事例1:最小限のスケルトンリフォームで新築並みに

■費用:約750万円
■リフォーム内容:
・洗面所はオリジナルの鏡とボウルを用意
・キッチン、お風呂、トイレの位置変更は無し
・内装仕上げ材は基本的に量産品を使い、部分的に自然素材でアレンジ
・建具は元の設備を塗装して再利用

マンションの脱衣所は、洗面台を置くスペースが確保できないことがあります。このような場合は、サイズが大きいメーカーの規格品は購入せず、自分たちで鏡やボウルを用意して、オリジナルの洗面台を作ると良いでしょう。

既製品の洗面台は、本体価格と取り付け費用も含めて約20万円が相場ですが、オリジナルの洗面台であれば、約5万円以内で作成することができます。

ただし、洗面台の照明を繋ぐ電気工事は、電気工事士の資格が必要です。また、給排水管工事も、資格を持つ指定業者しか行うことができません。

万が一、セルフDIYでこれらを接続した場合、漏電や漏水などでマンション全体に被害に及ぶ恐れがあります。購入した機器は、必ず専門業者に取り付けを依頼しましょう。

事例2:スケルトンリフォームで収納たっぷりの家に

■費用:約1200万円
■リフォーム内容:
・和室を洋室にリフォーム
・二段の押し入れを撤去し、クローゼットにリフォーム
・間仕切り壁撤去
・ウォークスルークローゼット作成

和室の洋室リフォームに伴い、上下に分かれた押し入れを解体し、背が高い家具やコートも収納できる広いクローゼットを作ります。

また、間仕切り壁を撤去して、リビングから寝室のあいだにウォークスルークローゼットを設けることで、動線がスムーズな間取りすることもできます。

和室を残したいという場合は、畳敷きの小上がりスペースを設けて、小上がり分の段差を収納として活用すると良いでしょう。

築40年物件のスケルトンリフォームが得意な会社を探すには?

ここまで説明してきた築40年物件のスケルトンリフォームの費用は、あくまで一例となっています。

正確なスケルトンリフォーム費用を知るためには、リフォーム前に「現地調査」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!